投資用マンションの売却タイミングについて！売却の準備や注意点も解説

投資用マンションの売却では、適したタイミングを検討することが、重要になってきます。
タイミングを計りかねて、売却の好機を逃さないためにも、いつ売るべきかの目安やスムーズに売るための準備が、疑問点に感じられているかもしれません。
そこで今回は、投資用マンションの売却に適したタイミングをはじめ、売却時の準備や注意点について解説します。

いつ売るかの判断目安！投資用マンションの売却タイミング

売却を検討したい目安を数多く知っておくことは、ケースに応じた適切な判断ができることにつながります。
まずは、投資用マンションは、いつが売却に適したタイミングかについて解説します。

大規模修繕の前

マンションは、築10年から20年の間で、大規模修繕に取り組むことが一般的です。
大規模修繕をすることは、投資用マンションの価値を保つことや高めることにつながるため、大切な要素といえます。
しかし、そのためにかかる費用負担も、いつ売却するかを決めるうえで考慮したい点です。
たとえば、修繕積立金が値上がりするケースや、修繕積立金のみでは工事費用が不足し、オーナーが負担するケースなどがあります。
大規模修繕前のタイミングで売却することにより、想定外の支出を抑えて、投資用マンションを手放せます。
とくに、投資の回収を短期間でおこないたいと考えている場合に、売却するタイミングの目安となるでしょう。
また、投資用のワンルームマンションで、オーナー間での合意がとれないときには、大規模修繕が実施できないといったリスクも生じます。
修繕がおこなわれないと、十分な家賃で貸し出すことができず、資産価値は下がりかねません。
大規模修繕での不確定要素を回避した売却に取り組めば、売り出し物件の魅力もアピールしやすいでしょう。
オーナーの費用面での負担と資産価値の面から、いつ売却すべきかを考えると、大規模修繕前は適したタイミングといえます。

路線価の上がっているタイミング

路線価は、土地の公的な価格のひとつであり、相続税評価額のことです。
毎年1回、国税庁により、土地の実情を考慮して発表されるものになります。
路線価をもとに宅地の評価をすることを路線価方式といい、市街地の宅地の評価には、路線価方式が用いられています。
土地の公示価格を求める場合には、「路線価÷0.8」の式を使うことが可能です。
路線価は、不動産相場における重要な指標でもあり、上昇しているタイミングは、高値での不動産売却につながる可能性があります。
路線価を確認する際は、国税庁のHPで、路線価図・評価倍率表を見るといつでも調べることができます。

周辺相場よりも家賃が高いタイミング

いつ売却するかを考える際、満室で周辺の相場よりも家賃が高いタイミングは、検討したい好機のひとつです。
家賃収入の見通しがつきやすいため、入居率の高い投資用マンションは、売れやすい傾向にあります。
入居者がいる投資用マンションは、オーナーチェンジ物件といいます。
内覧はおこなわずに、書面での手続きで、売却を進めることも可能です。
一方で、内覧できないことなどが制約となり、オーナーチェンジ物件は、空室の場合と比べて少し売却額が下がることがあります。
損失を避けて売るために、いつが適しているかを判断する目安として、周辺の家賃相場よりも、売却物件の家賃が高いときはおすすめです。
相場よりも家賃収入が高いと、利回りを重要とする投資家の方に、早期購入してもらいやすいです。

早めのタイミングで進めたい！投資用マンション売却の準備方法

投資用マンションを売る場合には、いつ売却するのか、時期やスケジュールを決めることが準備の一環として大切です。
そのほかにも、スムーズな不動産売却のために取り組んでおきたい準備が、いくつかあります。

管理会社に連絡を入れる

投資用マンションの売却では、管理会社に組合員の資格喪失届の提出をおこない、修繕積立金や管理費の清算をする必要があります。
これらは、売却が決まってからおこなう場合でも、事前準備として管理会社に手続きの確認を入れておくことがおすすめです。
早めのタイミングで、投資用マンションの管理会社に売却をする意思を伝えておき、必要になる書類の提出方法や清算する金額を確認しておきましょう。
事前に確認しておくことが、手続きをスムーズに進められることにつながります。

市場や相場の調査

不動産会社の査定を受けることは、投資用マンションの売却に取り組む際、最初におこなう大切なステップです。
査定を受ける前のタイミングで、準備として不動産市場を調査しておくと、自分でも相場をつかむことができ、売却を進めるうえで役立ちます。
自分で調べるときには、インターネットから、不動産情報を掲載しているサイトを確認する方法があります。
売却をする物件に近い立地や建物の種類、築年数や間取りなど、条件を設定して検索すると類似物件の情報を閲覧することが可能です。

必要書類の準備

投資用マンションを売却するときには、複数の必要書類の準備も必要です。
代表的な必要書類としては、登記事項証明書や固定資産税納税通知書、建築確認済証や購入当時の売買契約書などが挙げられます。
必要書類には、取り寄せに時間を要するものもあるため、早めのタイミングで準備に取り掛かることが、スムーズに売却を進めるコツです。

空室のタイミングも好機！投資用マンション売却時の注意点

投資用マンションを不動産売却するときには、タイミングを見極めるほかにも、どのようなことが注意点となるのでしょうか。
ここでは、投資用マンションの売却時の3つの注意点を解説します。

プロの意見を参考にする

投資用マンションを売る場合には、適切なタイミングを検討する以外にも、さまざまな要素を考慮することが重要です。
税金や法律、金融の知識のほかにも、居住用物件とは異なり、利回りなど投資の面からも判断できることが必要になります。
とくに、投資用マンションをはじめて不動産売却する際には、疑問点なども多くでてくることが考えられます。
その際、注意点は、投資用マンションの売却を得意とする不動産会社に、プロの意見を聞いていただくことです。
弊社のような収益物件を売買するノウハウに長けた不動産会社にご相談いただくことが、スムーズな売却と安心感に通じてきます。
投資用マンションの買い換えに取り組む場合にも、適した収益物件の紹介を得られる可能性にもつながります。
また、投資用マンションでは、周辺地域における大規模開発や新しい駅の開業なども大きく影響する要素です。
収益物件の売買のノウハウをもつ不動産会社なら、市場動向を適切に考慮して、最適なタイミングでの売却のご提案が可能です。

居住用物件としても検討する

投資用マンションは入居者がいるときだけでなく、空室のタイミングも売却に適しているため、好機を逃さないことが注意点といえます。
空室の区分マンションの場合、購入者自身が気に入って「ここで暮らしたい」と考えれば、居住用のマンションとして利用できます。
投資用マンションとして絞る以外に、居住用物件やセカンドハウスとしてのニーズを捉えられる可能性もあるのです。
ケースによっては、居住用のマンションとしての価値が高い物件もあるため、物件に応じた適切な売り方を検討することも注意点です。

ローン残債の注意点

ローンの残債があっても、売却代金で一括返済できれば、売却はできます。
その際、注意点として、売却価格が残債の返済額に満たないと、自己資金を差額分の返済に充てる必要がでてくることです。
売却を検討時には、事前にローン残債も確認しておきましょう。

まとめ

投資用マンションの売り時は、大規模修繕のタイミングや路線価などを参考に、検討することが可能です。
また、売却をスムーズに進めるには、事前準備も大切で、とくに必要書類の用意は早めに取り掛かっておきたいポイントです。
売却時には、投資用物件としての特性を踏まえながら、居住用としての需要も視野に入れ、物件ごとに売り方を計画することが好機を逃さないことにつながります。