不動産売却の税金を抑える方法とは？節税方法も併せてご紹介

不動産売却を進める際に、想定しておきたい費用のなかにはいくつかの税金がありますが、支払うタイミングなどに不安を感じてはいらっしゃいませんか。
関連する税金の種類を事前に把握しておくと、どのような場合に支払うのかがわかり、あらかじめ準備もしやすく、安心につながります。
そこで今回は、不動産売却でかかる税金の種類をはじめ、譲渡所得税の計算方法や節税のポイントをご紹介します。

手続きや確定申告で支払う！不動産売却にかかる税金の種類を解説

不動産売却にかかる税金には、手続きの際にかかる種類と、利益に対してかかる種類があります。
税金の種類が分かれば、想定外の支出となることを避け、不動産売却もスムーズに進めやすくなります。

印紙税

不動産売却が進み、取引が成立した際に作成される書類が売買契約書です。
印紙税は、不動産売却の手続きにかかる種類の税金で、売買契約を結ぶためにつくられる売買契約書に対して課税されます。
売買契約書の書かれる契約金額に沿って、納める金額も決まってきます。
ただし、印紙税の軽減措置が2027年3月31日まで適用されるため、期間中は税金の負担も軽くなることがポイントです。
たとえば、売却する物件の契約金額が1,000万円から5,000万円以下なら、本則税率は2万円ですが、軽減税率では1万円です。
紙の文書で売買契約をおこなう場合、納税方法は、印紙税の添付と消印をして支払います。
2022年5月の法改正により、一定の条件を満たしているケースでは、不動産の売買契約も電子契約ができるようになっています。
そのため、電子契約書を採用する場合は、納税のための印紙も添付する必要がありません。

譲渡所得税

不動産売却をおこない、利益となる譲渡所得に対して生じる税金の総称が、譲渡所得税です。
譲渡所得は、売却した価格そのままの金額ではなく、売却価格から売却にかかった譲渡費用や購入時の取得費を差し引いたものです。
購入したときの価格より、売却価格のほうが安かった場合など、利益が生じていないケースでは支払いは生じません。
譲渡所得税に含まれる税金の種類には、所得税と住民税があります。
支払うタイミングは、売却した翌年の確定申告時に所得税を納め、地方税である住民税は申告後に市区町村が計算し、6月以降に発生する流れです。

登録免許税

登録免許税も、不動産売却時の手続きにかかる種類の税金で、登記の手続きに生じるものです。
不動産登記は、物件の権利を第三者に主張し、公に自分が所有者であることを示すための重要な手続きとなります。
納税は、登記申請のときにおこないます。
売主が支払う登録免許税は、売主が負担する登記申請の場合にのみ必要です。
たとえば、抵当権抹消登記や住所変更登記が、売主が負担して手続きする登記申請の代表的な種類です。
抵当権抹消登記は、抵当権が付いている不動産を売却する際、引き渡しの前に抹消することが必要になるため、売主の負担で登記をおこないます。
抵当権抹消登記と住所変更登記は、いずれの登記申請をする場合も、不動産1個ごとに1,000円を支払います。

3つの手順で税金を計算！不動産売却の譲渡所得税の計算法を解説

不動産売却に関連する税金のなかでも、高額になりやすい譲渡所得税ですが、計算方法を知っておくと、支払いに備えやすくなります。

譲渡所得税の計算式

不動産売却でかかる税金の譲渡所得税は、「（譲渡所得－特別控除額）×税率」の計算式で税額を求めることが可能です。
税額を求めるには、まずは譲渡所得の計算からはじめ、特別控除額を差し引いて課税譲渡所得を求め、最後に税率を掛ける手順が必要です。

手順①：譲渡所得の計算

税金の納税額を直接求めるのではなく、最初に譲渡所得を計算します。
譲渡所得の計算式は、「譲渡収入金額－（取得費用＋譲渡費用）」です。
譲渡収入金額とは、建物や土地を不動産売却して得られる売却金額を指します。
通常、不動産売却をした年の固定資産税を支払うのは、1月1日時点での所有者である売主ですが、引き渡し後に買主から固定資産税の清算金を受け取ります。
固定資産税の清算金も、譲渡収入金額に含む対象です。
取得費用は、不動産購入で支払った費用で、取得費用に含むことができるのは購入費用や建築代金、仲介手数料や印紙税などです。
ただし、不動産売却する建物については、取得費の総額から減価償却費を差し引きます。
経年で減少した建物の価値に相当分をあらわす費用が、減価償却費です。
減価償却費を求める式は、取得費×0.9×償却率×経過年数です。
償却率は、建築方式などの違いによって定められており、木造のマイホームであれば、償却率0.031を式に当てはめて計算します。

手順②：特別控除額を差し引いて課税譲渡所得を求める

次は、手順①で求めた譲渡所得から、特別控除額を差し引き、課税譲渡所得を計算するステップです。
利用できる特例はケースで異なりますが、要件をクリアしていれば、譲渡所得を小さくできる特例が複数あります。
特別控除額を差し引きたときの譲渡所得が、ゼロ以下であれば、税金の支払いは生じません。

手順③：税率をかけて税額を算出

最後に、手順②で割り出した課税譲渡所得に、税率を掛ければ、税金の納税額がわかります。
譲渡所得税の税率は、不動産売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下であれば、短期譲渡所得の税率を適用し、39.63％です。
所有期間が5年超の場合は、長期譲渡所得の税率である20.315％を適用して計算します。

損をしないポイント！不動産売却にかかる税金の節税方法をご紹介

不動産売却にかかる税金である譲渡所得税には、節税のコツがあります。
ここでは、不動産売却時に損をしないために知っておきたい、節税のポイントをご紹介します。

購入額を示す書類を用意

不動産売却にかかる税金の譲渡所得税は、まず譲渡所得を求めますが、その際に取得費を差し引くことが可能です。
取得費を多く差し引くことができれば、譲渡所得は小さくなり、節税につながります。
相続などで得た古い不動産など、購入代金が不明の場合は、売却代金の5％を概算取得費にすることができます。
しかし、概算取得費では売却益が大きくなりやすいため、節税の観点からすると、購入額がわかる書類をできるだけ探すことがおすすめです。
売買契約書が手元にない場合でも、通帳などにより購入額を確認できる場合、認められるケースもあるため、税務署に相談してみましょう。
あわせて、購入時の仲介手数料や印紙税など、取得費に含むことができる費用を漏れなく計上することも、節税の一環となります。

売却のタイミング

節税につながる売却のタイミングとして、不動産の所有期間が5年を超えてから売るのもひとつの手段です。
この方法で節税に取り組む場合は、売却のタイミングを調整することにより、維持費がかかる可能性などに注意が必要です。

特例の活用

不動産売却時に税金を抑えることにつながる特例制度は複数あるため、要件を満たし、適用可能なものを利用することも大切なポイントになります。
代表的なものには、マイホームの売却時に譲渡所得から最大3,000万円まで差し引ける、3,000万円の特別控除が挙げられます。
相続した不動産は、相続税を納めたうえで被相続人の死亡日から3年10か月以内に売却した場合、活用できる可能性があるのが、取得費加算の特例です。
これは、納めた相続税の一部を取得費に加算でき、節税になる特例です。

まとめ

不動産売却にかかる税金の種類は、印紙税と登録免許税にくわえて、利益が生じた場合には譲渡所得税があります。
譲渡所得税を計算をして、譲渡所得から特別控除額を差し引き、ゼロ以下であれば納める税金は生じません。
また、不動産売却時には、譲渡所得を小さくすることが節税につながるため、取得費になるものは漏れなく計上することがおすすめです。