収益物件は空室でも売却メリットがある？収益物件の特徴や種類も解説

収益物件の売却を考えているものの、売却が有効な選択肢となるか、ご不安になられてはいらっしゃいませんか？
大切な資産である収益物件の売却を検討する際は、メリットとデメリットの両面を押さえて考えることが、適切な選択をすることにつながります。
そこで今回は、収益物件の特徴や種類、売却するメリット・デメリットについて解説します。

収益物件とは？売却前に知っておきたい概要と種類別の特徴を解説

不動産売却を検討するにあたっては、一般的なマイホームなどの物件とは異なる、収益物件の特徴を押さえておくことも大切です。
まずは、不動産売却の前に再確認しておきたい収益物件の特徴や種類について解説します。

収益物件とは？

収益物件とは、定期的に得られる家賃収入を目的として購入する不動産のことです。
別称として収益不動産とも呼ばれる収益物件ですが、貸し出される物件の種類はさまざまで、一戸建て住宅やマンションのほか、テナントビルや駐車場など含まれます。
そのため、借主となる対象も個人とは限らず、事業主が借りることも珍しくありません。
イメージの似たものに、投資物件がありますが、収益物件とは同じ意味の言葉として用いられています。
収益物件の運用は、比較的安定して賃貸収入が得られることが、大きな魅力といえます。
また、同じ不動産であっても、マイホームといわれる自己住居用の物件とは、融資の面でも異なることが特徴です。
一般的な自己住居用の不動産では、住宅ローンを利用します。
一方、収益物件の場合は不動産投資ローンを利用しますが、住宅ローンと比較すると、金利は高い傾向です。

収益物件の種類

収益物件は、住居系とテナント系、オフィス系に大別することができ、それぞれ異なる特徴を備えています。
住居系
住居系の収益物件とは、貸家やマンションなどを指し、借主が住むために貸し出される物件です。
物件数も多く、収益物件といえば、一般的に住居系の物件をイメージされるケースが多いでしょう。
オフィス系やテナント系に比べると、利回りは高くないものの、異動時期などニーズが把握しやすいことが特徴です。
リーズナブルな傾向で購入しやすいため、リスクを抑えながら、安定した運用がおこなえます。
テナント系
テナント系の収益物件とは、物販や飲食などの店舗として活用される物件です。
たとえば、コンビニエンスストアやクリニック、アパレルショップなどが含まれます。
テナント系の物件は、階数や立地、人通りなどの影響も受けやすい傾向にあります。
これらの要素に恵まれた物件は、集客力にもプラスに影響するため、高額の賃貸でも決まりやすいです。
しかし、テナント系の物件は、排気ダクトや電気容量、消防設備や景観条例といったクリアしなければならない要素も少なくありません。
維持管理やスムーズな運用が難しい場合などは、売却を検討するのもひとつの手段といえるでしょう。
オフィス系
オフィス系の収益物件には、事務所や駐車場などが該当します。
事務所として利用される区分マンションや、会社の多いエリアに建つオフィスビルも、オフィス系の収益物件です。
オフィス系の場合、交通の利便性や物件の広さも求められることが多いです。
借りる会社の入れ替わりが頻繁になることは少なく、住居系と比べて、長期にわたって安定収入を得やすい傾向にあります。
一方で、空室がでたときに募集条件などを見誤り、長期間の空室になると、収益性は大幅に損なわれることが注意点です。

空室の売却にも魅力がある！収益物件を売却するメリットをご紹介

維持管理などの理由から、収益物件の売却を考えるケースは、少なくありません。
ここでは、収益物件を売却する場合の代表的なメリットをご紹介します。

まとまった資金を投資計画に活かせる

収益物件を売却する大きなメリットは、まとまった資金を得られることです。
まとまった資金は、状況に応じた投資計画や事業のための資金として活かすことが可能です。
たとえば、所有している収益物件の入居率が思わしくない場合など、収益性に優れた物件に買い替えると、利益の向上が見込める場合もあるでしょう。
不動産投資ローンがすでに完済している場合は、返済がなく、多額の現金を得られます。
築年数を経た物件なら、別の物件を購入する際の共同担保にする可能性も考慮しながら、購入資金のための売却を計画するのも、ひとつの手段です。
また、入居者がいる状態でオーナーが変わる物件は、オーナーチェンジ物件と呼ばれます。
オーナーチェンジ物件を売却した場合、買主は購入してすぐに家賃収入を得られることが魅力です。
買主にとっても、投資計画の見通しがつきやすいことはメリットであり、購入物件として選ばれやすいことにつながります。

入居者募集にかかる手間がなくなる

収益物件は、毎月安定した家賃収入を得やすいことが魅力です。
一方で、空室が生じると得られる家賃収入は減少し、その期間を長引かせないためにも、入居者募集をすることになります。
収益物件は、入居者がいる状態で高額の売却ができる可能性もありますが、空室で売却する場合にも、メリットが複数あることがポイントです。
そのひとつが、手間が生じる入居者募集が不要になることです。
とくに、築年数を経た物件は、空室の状態を解消するまでに、時間を要するケースも見られます。
売却によって、古い建物の管理や、入居者募集などの手間がなくなることはメリットです。
住居系の収益物件の場合、空室となったタイミングでの売却は、投資家以外に、個人のマイホーム購入層からのニーズが狙えることもメリットといえます。
購入層が広がることは、売れにくい物件も、現金化できる可能性につながります。

金利上昇や修繕費用が生じるリスクの回避

収益物件の運用は、安定した家賃収入が見込める一方で、ローンの金利上昇や修繕にかかる費用の発生がリスクです。
マンションであれば、修繕費用が想定よりもかかってしまい、収益よりも、費用がかさんでしまうといったケースがあります。
収益物件の売却は、まとまった資金を得られるだけでなく、このようなリスクを回避できることもメリットです。

収益物件の売却時！気を付けたいデメリットを解説

複数のメリットがある収益物件の売却ですが、デメリットもいくつかあります。
大切な資産の売却は、メリットとデメリットの両面から検討し、ご自身にあった選択をすることが大切です。

定期的な収益を得られなくなる

収益物件を不動産売却する場合、定期的な賃貸収入が得られなくなることがデメリットになります。
収益性の高い物件の場合、定期的な収益が絶えると、生活への影響も考慮しておくことが大事です。
売却の前に、入念に資金計画を立てておくことが、安心して進められることにつながります。

売却までに時間がかかる可能性

収益物件の売却では、一般的なマイホームの売却と比べると、購入層が限られることから、売却までに時間がかかる可能性がデメリットです。
目安となる期間としては、3か月から6か月ほどで、物件の条件や築年数などによっては、それよりも時間がかかることもあります。
スケジュールに余裕をみて取り組むと良いでしょう。

オーナーチェンジ物件でのトラブルのリスク

オーナーチェンジ物件の場合、買主は購入したときの利回りが見込みやすいことが利点です。
しかし、購入時に物件や入居者の状況について買主が把握しにくいと、売却後にトラブルが生じるリスクがデメリットになります。
物件の写真や修繕履歴などの情報を買主に提供しておくことも、デメリットの回避に有用です。

まとめ

収益物件は、比較的安定性の高い投資として、定期的な賃貸収入を得られることが魅力です。
しかし、維持管理や入居者募集も必要になるため、売却によって手間が不要になることや、次の投資計画に活かせる資金が入手できることは大きなメリットになります。
売却の際は、買主に物件や入居者の情報もしっかり伝えておくことが、トラブルを防ぎ、安心して取引を進められるポイントです。