住宅ローンが返済不可な時の対処法は？任意売却のメリットも解説

住宅ローンの返済は長期にわたるため、不測の事態や収入の減少などが生じたときには、支払いが苦しいと感じられるケースもあります。
返済が困難になったときには、すぐに競売にかけれられてしまうのか、対処法はあるのかなど、不安や疑問が出てくるのではないでしょうか。
そこで今回は、返済不可となった住宅ローンの対処法や競売までの流れ、任意売却の概要やメリットを解説します。

売却も選択肢！住宅ローンが返済不可になった時の対処法

住宅ローンの支払いが困難になったときは、適切な対処をおこなうことが重要です。
まずは、住宅ローンが返済不可になりそうな時に取り組める対処法を解説します。

金融機関に相談する

住宅ローンが返済不可となった時には、借り入れをしている金融機関に相談することも対処法のひとつです。
相談内容は条件変更についてで、返済の期限を一時的に延ばすといった交渉になります。
返済スケジュールの条件を変更することにより、毎月の返済額の負担を減らすのに有効です。
金融機関に対する条件変更の相談は、滞納には該当しないため、相談する理由をしっかりと説明すると、金融機関からの同意も得られるでしょう。
条件変更を相談する理由については、病気で療養が必要になった、介護のために収入が減少するといった、納得できる妥当な内容であることが重要です。
また、条件変更の了承を得られる期間は、内容によって異なり、軽微なほうが長期間の変更が認められるでしょう。
たとえば、元本の返済をストップし、利息払いのみを継続するケースなら、半年から1年ほどの変更となることが一般的といえます。
相談内容が、現状の返済額を3割ほど減らすといったことであれば、変更が認められる期間が3年ほどになるケースもあるかもしれません。
なお、変更の期間が終わると、返済額は現状の額に戻ります。
そのため、支払いに充てる収入が回復する見通しにあわせて、減額の幅や期間を検討することが大切です。

家計の見直し

住宅ローンの返済不可となる見込みの場合には、金融機関に相談するほか、家計の見直しも対処法として有用です。
無駄な支出が生じていないかなど、家計を確認していくことにより、経済面の負担を軽くできる場合があるでしょう。

自宅の売却

返済不可となった住宅ローンの対処法として、自宅の売却も挙げられます。
滞納が続き、競売にいたる前に、残債がある場合でも金融機関の同意を得ると売ることができる、任意売却も選択肢になります。
売却をおこなうときには、信用情報機関の事故情報名簿に載るよりも前に、取り組むことが重要です。
事故情報名簿は、信用情報機関が共有するもので、掲載されると住宅ローンの利用ができません。
それにより、住み替え先として新居の購入が難しくなり、検討の幅が賃貸物件に狭まります。
そのため、住宅ローンが返済不可となったときの対処法として売却をおこなう際は、早めに取り組むことがおすすめです。

住宅ローンが返済不可！滞納から競売開始決定までの流れ

何らかの事情により、住宅ローンが返済不可となり、滞納が続くと、最終的に競売に移行されます。
ここでは、返済不可となった時の競売までの流れについて解説します。

競売とは？

競売は、金融機関などの債権者が、裁判所に申し立てをおこない、担保になっている物件を入札形式によって強制的に売却する手続きです。
住宅ローンが返済不可になると、最終的に、債権者は競売をおこない、融資したお金を回収します。
滞納をして、住宅ローンが返済不可となったからといって、すぐに競売に移行するわけではありません。
競売を開始する前なら任意売却による対処を検討することも可能なため、返済不可となってから競売までの流れも押さえておくことが大切です。

①金融機関から督促を受ける流れ

住宅ローンの滞納があると、金融機関はすぐに競売の手続きをとるわけではなく、督促からおこないます。
最初は、引き落としができなかった旨と状況を尋ねる電話が入るため、入金をおこなえば終わりです。
しかし、2か月から3か月の滞納になると、督促の電話も、早急に支払いを促すようにと対応が変わってきます。
このころになると、督促状も送られてきます。
さらに、滞納が4か月から5か月目になると、期限の利益の喪失や代位弁済などのお知らせをおこなう通知も送られてくるのです。
金融機関からの督促は、負担になる場合もありますが、無視などを続けると、職場への連絡や給与の差し押さえのリスクとなります。
督促の連絡については、電話などで対応をしておくようにしましょう。

②期限の利益喪失

住宅ローンが返済不可となり、滞納が5か月から6か月ほどになると、期限の利益喪失となります。
期限の利益とは、分かりやすくいうと、分割払いで返済できる権利のことです。
分割払いの権利を喪失すると、残債についての一括請求がおこなわれ、多額の残債がある場合には大きな負担です。
金額によっては、一括返済することは現実的に難しく、このタイミングで家で暮らし続けることができなくなります。

③代位弁済

期限の利益を喪失して、1か月ほどの間に、一括払いを求める通知が届きます。
一括払いができなければ、次は代位弁済の流れです。
代位弁済とは、返済不可となった債務者に代わり、保証会社が金融機関に一括で返済することです。
保証会社に債権が移り、それ以降は保証会社から一括払いの請求がおこなわれます。

④競売開始の決定

保証会社への一括返済ができないと、保証会社から裁判所に競売の申し立てがおこなわれます。
債権者が申し立てをおこなうと、競売開始決定通知が数週間で送られてくる流れです。
滞納から競売までの流れは、7か月から8か月ほどが目安です。
具体的には、6か月ほどの滞納が続くと、債権者が申し立ての準備をおこない、そこから1か月から2か月ほどで競売開始となります。

住宅ローンが返済不可になったら任意売却がおすすめ

住宅ローンが返済不可となった場合には、強制的な売却となる競売の前に、任意売却をおこなうことがおすすめです。
ここでは、任意売却の概要やメリット、成功させるポイントを解説します。

任意売却とは？

任意売却は、売却した場合の利益と預貯金を合算しても、残債の一括返済不可となる場合に、債権者の同意を得ておこなう売却のことです。
住宅ローンが返済不可となり、支払いが数か月滞っているケースや、売却益と預貯金で残債が支払えないケースでの選択肢は、競売か任意売却です。
競売は任意売却よりも、低い売却価格となることが多いため、一括返済の資金的な余裕がない場合などは競売の手続きに入る前に任意売却を検討することが賢い選択といえます。

メリット

任意売却には、住宅ローンの返済不可となった場合に魅力となる、いくつかのメリットがあります。
ひとつは、競売よりも、任意売却のほうが高く売れる傾向にあることです。
また、売却益を住宅ローンの返済にあてても残った残債は、分割で支払うという相談もできます。
競売では、基本的に一括返済を求められ、支払うことができないと自己破産の手続きに移ります。
そのため、分割払いの相談ができることは、メリットです。
売却益のなかから、引っ越し代金を確保できる場合もあります。

任意売却に取り組むポイント

できるだけ早めに準備を整えることが、任意売却を成功させるポイントです。
任意売却を完了させるのは、競売入札の2日前までがリミットとして、取り組みましょう。
また、一般的な不動産売却とは異なり、任意売却では債権者との交渉やなども必要になってきます。
そのため、任意売却のノウハウや知識を備えた弊社のような不動産会社にご依頼いただくことも、スムーズに進めるポイントです。

まとめ

住宅ローンの支払いが困難になった場合には、金融機関への相談のほか、売却も検討したい有効な対処法のひとつです。
滞納から7か月から8か月ほどで、競売開始決定にいたる流れとなります。
しかし、競売では売却価格が安価になることや、自己破産のリスクもあるため、競売にいたる前に任意売却を検討することがおすすめです。