アパートを売却する流れとは？価格を決める要素も解説

賃貸経営をおこなっている方にとって、売却は出口戦略の一つです。
家賃収入を得られなくなる半面、適したタイミングで売れば、大きな利益を得ることもできるでしょう。
そこで今回は、アパートを売却する流れやオーナーチェンジの場合の売り方、価格を決める要素について解説します。
賃貸物件を所有している方は、ぜひ参考になさってください。

アパートを売却する際の流れ

まずは、アパートを売却する際の流れについて解説します。

流れ1：査定を依頼する

流れの最初におこなうことは、査定の依頼です。
査定とは、不動産会社に売却予定の物件情報を提供し、どの程度の価格で売れるかを調査してもらうことを指します。
アパートに限らず、不動産を売却する際は、まず査定を依頼するのが一般的です。
査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
机上査定とは、売主から提供されたデータや過去の取引事例をもとに、おおよその金額を算出する方法のことです。
訪問査定とは、机上査定をおこなったうえで、実際に現地を訪問し、調査する方法のことです。
日当たりの状況や周辺環境など、机上査定では把握しにくい情報も考慮できるため、より精度の高い結果を得ることができます。

流れ2：媒介契約を締結する

査定後の流れは、媒介契約の締結です。
媒介契約とは、不動産の仲介を依頼する不動産会社と締結する契約のことを指します。
買主を探す期間や仲介手数料の金額など、さまざまな条件を取りまとめた契約です。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できるため、広範囲で買主を探せる点がメリットでしょう。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社の不動産会社と契約を結ぶ方式です。
これらの契約では、不動産会社専用の物件情報サイト（レインズ）への情報掲載や、販売状況の定期報告が義務付けられていることが特徴です。

流れ3：売買契約を締結する

買主が見つかったら、次の流れは買主との売買契約の締結です。
売主と買主、双方の不動産会社の担当者が集まり、契約の締結や手付金の支払いをおこないます。
契約に必要な書類は不動産会社が用意しますが、売主側で準備が必要な書類があれば、事前に用意しておく必要があります。
契約書に記載された決済日に、売却代金の振り込みや所有権移転登記をおこない、アパートの売却が完了です。

売るべきタイミングは？

アパートを売るタイミングとして、下記が挙げられます。

●新築後20年以内
●満室のとき
●将来の環境

アパートが高く売れやすいのは、築20年までとされています。
築20年を超えると、設備や外壁が劣化し、資産価値が下がる傾向があるためです。
建物の老朽化が進むと買主が見つかりにくくなるため、築年数が新しいうちに売却するのが望ましいと言えるでしょう。
また、満室の状態も売却に適したタイミングです。
賃貸経営における大きなリスクは、空室の発生です。
満室であれば、収益性の高い物件として魅力が増し、早期成約が期待できます。
さらに、アパートの近隣で大型ショッピングモールの開業や街の再開発が予定されている場合、不動産価格が上昇する可能性があるでしょう。
そのため、周辺環境の変化を見極めることが重要になります。

アパート売却におけるオーナーチェンジの場合のポイントと注意点

続いて、オーナーチェンジの場合の、ポイントと注意点について解説します。

住人がどれくらいいるか

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売却する物件のことを指します。
入居者の状況を把握することは、売却を成功させるための重要なポイントの一つです。
オーナーチェンジにおける売主のメリットとデメリットは、以下のとおりです。

●メリット：家賃収入がすぐに得られるため買主が見つかりやすい・退去費用をかけずに売ることができる
●デメリット：室内の状況を把握できないため、苦情がくる恐れがある

入居者がすでにいるため、購入希望者にとって安定した収益が見込める点がメリットです。
しかし、室内の内覧ができないため、引き渡し後にクレームが発生する可能性がある点はデメリットとして認識しておく必要があるでしょう。

権利関係がそのまま引き継がれる

オーナーチェンジでは、家賃や共益費、駐車場使用料などの収益を得る権利を、そのまま買主に引き継ぎます。
退去時の条件や原状回復の対応についても、同様に引き継がれます。
敷金は、買主が入居者に返還することになるため、売主は預かっている敷金を買主に引き渡す必要があるでしょう。
オーナーチェンジの場合、権利関係の引き継ぎをスムーズにおこなうことが重要になります。

どのような現状なのかを把握しておく

オーナーチェンジの場合、物件の現状を正確に把握しておくことが重要です。
売却を決めた時点で、空室の状況や家賃の滞納の有無、入居者とのトラブルの有無などを確認します。
家賃を滞納している入居者がいると、リスクの高い物件と見なされ、売却価格が下がる可能性があるでしょう。
また、アパートの修繕やメンテナンスの記録を提出することで、適切に管理されていることを示し、買主に安心感を与えることが可能です。
不具合がある場合、そのまま引き渡すとトラブルにつながる恐れがあります。
そのため、事前に買主へ告知することが必要になります。

アパートの売却価格を決める要素

最後に、アパートの売却価格を決める要素について解説します。

要素1：立地条件

価格を決める要素の一つに、立地条件があります。
最寄り駅から近い場所にある場合や、周辺に商業施設が充実している場合、賃貸物件の需要が高いと言えるでしょう。
一定の入居者が見込めるため、売却価格も高く設定しやすくなります。
また、将来的に街の再開発が予定されている場合や、ショッピング施設の建設計画がある場合、資産価値が向上する可能性があります。

要素2：収益性がどのくらいあるか

収益性の高さも、価格を決める要素の一つです。
賃貸経営の水準を維持するためには、利回りが重要となります。
満室の状態であれば収益性が高く見込めるため、売却価格も高くなるのが一般的です。
反対に、空き室が多いアパートは収益性が低いと判断され、売却価格が下がる可能性があります。
稼働率が高い状態で売却することで、高値での売却が期待できるでしょう。

要素3：建物の状態

価格を決める要素の一つとして、建物の状態が挙げられます。
築年数が経過して見た目が悪い場合、買主が見つかりにくくなることがあります。
成約に至らなければ、価格を下げる必要が生じる恐れもあるでしょう。
また、修繕が必要な箇所をそのまま引き渡すと、買主が修繕を負担しなければならなくなります。
そのため、コストや手間を考慮して、候補から外されたり購入を見送られる可能性もあります。
売却に影響を与える傷や破損がある場合は、可能な範囲で売主側で修繕しておくことがおすすめです。

まとめ

アパートを売却する場合は、査定を依頼したり売買契約を締結したりして、最終的に引き渡しをおこなうのが一般的な流れとなります。
オーナーチェンジの場合、住人がどれくらいいるかという点や、権利関係をスムーズに引き継ぐこと、現状を把握しておくことなどが注意点として挙げられます。
立地条件や収益性がどのくらいあるか、建物の状態などによって、資産価値や売却価格が決まるでしょう。