不動産を購入する流れは？不動産の販売形態と購入時の注意点も解説

不動産は「人生でもっとも高い買い物」と表現されるほど高額な取引であり、失敗したくないと考えるのは自然なことです。
失敗を防ぐためにもどのような流れで手続きを進めれば良いのか、何に気を付ける必要があるかなど、基本的な情報は事前に確認したいと考える方もいるでしょう。
今回は不動産購入の流れと注意点について、不動産の販売形態と併せて解説します。

不動産の販売形態

不動産を購入する流れを知る前に、販売形態を確認しておくと良いです。
販売形態は「売主物件」と「仲介物件」の2種類が存在し、それぞれ購入の流れなどが異なります。

売主物件

売主物件は売主から直接不動産を購入する販売形態で、仲介業者を介さない取引が特徴です。
売主も買主も個人であるケースは基本的にはなく、売主物件を確認したときは不動産会社が売主として不動産を販売していると考えて良いでしょう。
売主物件として販売されている不動産を購入するメリットは、仲介手数料が発生しない点です。
仲介手数料は購入したい不動産が見つかったときに不動産会社へ支払う費用であり、売主である不動産会社から直接購入するケースは仲介手数料が発生しません。
仲介手数料が請求されないため費用を節約でき、そのぶん不動産の購入資金に充てたり貯蓄に回したりすることが可能です。
また、売主が不動産会社になる売主物件は、連絡のやり取りがスムーズである点もメリットのひとつです。
連絡が取りやすいとストレスフリーでの対応が可能となり、不動産購入の流れを迅速に進めやすくなります。
一方で、売主物件は仲介業者に不動産を探してもらえないため、購入する不動産を自分で見つけなければなりません。
また、住宅ローンの借り入れなど金融機関との手続きなどを自分で対応しなければならない点も、売主物件の販売形態に見られるデメリットと言えます。

仲介物件

仲介物件は仲介業者が買主と売主の間に入り、不動産を取引する販売形態です。
買主と売主の間で対応にあたる仲介業者は不動産会社になるケースが多く、金融機関との対応や契約関係など煩雑な手続きを自分でおこなう必要がありません。
不動産を扱うプロのサポートが得られるため、今まで不動産を購入したことがない方でも安心して購入に踏み切れるでしょう。
売主から提示された購入代金が高すぎたときも、仲介物件なら売主との価格交渉を不動産会社に任せられます。
しかし、仲介物件を購入すると、依頼先の不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。
なお、仲介手数料として請求される金額は不動産会社ごとに異なりますが、上限額は以下の計算式で求められます。
仲介手数料 ＝ 不動産価格の3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
不動産を購入するときは販売形態ごとのメリットとデメリットを比較し、売主物件と仲介物件のどちらが良いか判断しましょう。

不動産を購入する基本的な流れ

不動産を購入するまでの流れは、基本的に以下の流れで進みます。

●希望条件を決定
●不動産探し
●住宅ローンの事前審査申し込み
●売買契約
●引き渡し

引き渡しまでの流れをひとつずつ見ていきましょう。

流れ1．希望条件を決定

不動産の購入を決めたら、まずは不動産に求める条件決めからスタートです。
希望条件を決めるときは購入時点の条件はもちろん、収入や家族構成の変化など将来を見据えて考えることが大切です。
購入してから数十年間住むことを想定すると、希望条件がしぼりやすくなります。
具体的には「不動産価格」「間取り」「立地」「周辺環境」「交通アクセス」「築年数」の6点を決めておくと安心です。

流れ2．不動産探し

希望条件が定まったら購入する不動産選びに移行します。
不動産の探し方としてはインターネットから検索するか、不動産会社に相談する方法がおすすめです。
気になる不動産が見つかったら現地へ足を運び、直接自分の目で不動産の状態をチェックしましょう。
公共交通機関の充実度や建物の劣化状況、日当たりの良さ、窓からの眺めなどを重点的に確認すると購入してから後悔するリスクを抑えられます。
購入したい不動産と出会えたら、不動産会社に「不動産購入申込書」を提出して不動産を購入したい旨を伝えましょう。
不動産が新築マンションのケースでは、不動産購入申込書と併せて申込証拠金を支払うこともあります。
申込証拠金は購入する意思が嘘ではないことを示すものであり、金額は1万円～10万円が相場です。

流れ3．住宅ローンの事前審査申し込み

不動産の購入資金として住宅ローンを利用する方は、売買契約の前段階で事前審査を申し込むことをおすすめします。
事前審査では申し込んだ方の返済能力や信用情報などが簡易的に調査され、審査を通過すれば売買契約の成立前に住宅ローンを組めるか判断しやすくなります。
もし、事前審査に落ちると先に進めないため、無理のない資金計画を立てたうえで審査に臨みましょう。

流れ4．売買契約

売主と売買契約を結ぶ流れでは、まず宅地建物取引士から重要事項の説明を受けます。
購入する不動産に関する大切な情報であるため、重要事項説明書や売買契約書のコピーを事前に受け取り、熟読して説明を聞きましょう。
売買契約書を確認し、問題がなければ売買契約の締結へと移行し、買主から売主へ手付金を支払います。
手付金は不動産の購入価格の20％が上限額ですが、相場は5％～10％ほどと控えめです。
手付金の支払いを終えたら住宅ローンの正式契約へと移ります。

流れ5．引き渡し

住宅ローンの正式契約が完了したら、購入した不動産の引き渡しを受けます。
司法書士が所有権移転登記をおこない、建物に問題がないことを確認すれば引き渡し完了となり、不動産購入における一連の流れは終了です。

不動産の購入における注意点

不動産を購入してから後悔しないためには、購入時の注意点を把握しておくことが大切です。

注意点1．現実的な資金計画を立てる

不動産を購入するには建物や土地の代金にくわえて、各種税金や手数料などの初期費用が必要です。
一般的な初期費用の金額は新築不動産なら物件価格の3％～7％が、中古の不動産であれば6％～10％が相場とされています。
また中古の不動産を購入すると物件価格は安くなる一方、リフォーム代が別途必要になるケースも想定しなければなりません。
税金の優遇措置対象になるリフォームもあるため、適用条件などを注意深く確認したうえで無理のない資金計画を立てることが大切です。

注意点2．災害リスクを把握する

不動産購入における注意点としては、災害リスクを想定することが重要なポイントです。
日本はこれまで台風や地震、津波、大雪など数々の自然災害に見舞われており、その都度甚大な被害を受けてきました。
自然の力に抗い、安全安心な暮らしを守るためにも不動産購入時から災害への備えを進めておきましょう。
災害への備えとして有効なのが、ハザードマップの活用です。
ハザードマップには、河川の氾濫や避難場所への移動経路、火災の延焼リスクなどの情報がまとめられており、地域ごとに被害が生じやすい災害の内容を確認できます。
購入を検討している土地にどのようなリスクがあるのかを知るために、一度は各自治体のホームページにアクセスして確認することをおすすめします。
また地震大国である日本では、購入する不動産の耐震強度を調査することも大切です。
建築確認日が1981年6月1日以降であれば新耐震基準を満たしており、震度6～7の揺れにも耐えられるため、中古の不動産を購入する予定の方はチェックしてみてください。

まとめ

不動産の販売形態は仲介手数料不要で購入できる売主物件と、手続きのサポートが受けられる仲介物件の2種類です。
一般的には希望条件に合う不動産を探し、売主と売買契約を成立させてから引き渡しを受ける流れで進みます。
不動産購入の注意点として、資金計画と災害への備えの2点には十分気を付けてください。