収益物件を高く売るポイントとは？2つの売却方法や売却のタイミングを解説

不動産投資は、定期的な家賃収入を得る安定性が魅力ですが、相続後に経営を続けることが困難な場合など、収益物件の不動産売却が賢い選択となるケースもあります。
しかし、収益物件に適した売却方法や、できるだけ高く売る方法があるのかなど、気になることも多いのではないでしょうか。
そこで今回は、収益物件を売却するタイミングや手順、高く売るためのポイントを解説します。

売却のタイミングを逃さない方法！収益物件の売り時の目安を解説

不動産購入時には安く入手し、価値が上がったときに不動産売却する方法で売却益を得られますが、収益物件の売却には、ほかにも適したタイミングがあります。
売り時の判断要素を押さえておくことは、売却のタイミングを逃さないことに役立ちます。

大規模修繕をおこなう前

区分マンションの収益物件では、毎月、修繕積立金を管理組合に支払うことが必要で、その積立金を用いておこなわれるのが大規模修繕です。
エレベーターの修理や外壁塗装など、大きな費用をかけておこなわれる大規模修繕は、売却を検討するタイミングのひとつです。
修繕積立金は、数年ごとに金額が上がる階段積立方式を採用している物件も少なくありません。
また、工事費用が足りなかった場合や、想定以上に劣化していた場合など、一時金を追加で支払うケースも見られます。
売却で得られると予測する売却益よりも、修繕のための費用が多くかかるケースでは、大規模修繕のタイミングで売るほうが出費が少なく済む可能性が利点です。
大規模修繕のスケジュールを考慮することは、売却の好機を逃さないためのひとつの方法といえます。

満室になっているとき

満室状態が続く場合や、空室でも入居者がすぐに決まる場合は、安定できている状態と考えられます。
入居者がすでにいるオーナーチェンジ物件は、買主が購入したときから、家賃収入を得ることが可能です。
そのため、満室のタイミングは、投資家の方の需要が高く、売却に適しています。

築20年となる前

売却のタイミングを考える方法として、築年数を判断材料にすることもできます。
建物は築年数を経ると、価値が減少し、築20年を過ぎると設備の交換や修繕も必要になってくるタイミングです。
しかし、投資家の方のなかには、築20年ほどの物件は下落リスクが少ないため、購入対象として関心を持たれるケースも多いです。
基本的に、不動産は新築時がもっとも価値が高いタイミングで、築年数を経るとともに、資産価値は下がります。
建物の種類にもよりますが、資産価値は同じスピードで下がり続けるわけではなく、築20年を迎えた以降はほぼ横ばいになるのです。
そのため、下落リスクが少ない築20年以降の収益物件は、投資家にとってもお買い得であり、売り時の目安として考えることができます。

収益物件を売る2つの方法！特徴と売却手順の違いをご紹介

収益物件の売却に取り組む際、売却方法には、仲介と買取があります。
2つの売却方法は、それぞれ異なる特徴や手順となるため、売り出す収益物件の状態や目的に合わせて適した選択をすることが大切になります。

仲介による売却方法

仲介は、収益物件の売買に対応している弊社のような不動産会社に依頼をし、買主を探して売却する方法です。
相場に近い金額で売却しやすいことが、仲介の大きな特徴であり、メリットです。
一方で、仲介手数料が必要ですが、収益物件を少しでも高く売りたい場合に適した方法といえます。
仲介による売却で気を付けたいポイントとしては、売却完了に至るまでに時間がかかることです。
売却まで長引いた場合には、収益物件の利回りが下がるリスクに気を付けましょう。

仲介による売却手順

仲介で売る場合、最初の手順は、収益物件の売買についてノウハウをもつ不動産会社に、売却希望の相談することです。
その後、不動産査定を受けて、媒介契約を結びます。
媒介契約には3つの種類があり、異なる特徴を備えていますが、早く買主を見つけたいケースでは、1社と密に連携しながら進める専任系の媒介契約がおすすめです。
媒介契約を結び、収益物件の売り出し価格も検討した後、手順はいよいよ売却活動の段階に入ります。
不動産会社は、インターネットやチラシなどの媒体に、売り出している収益物件の情報を掲載するなど、効果的な売却活動を計画して遂行します。
購入したい買主が見つかったら、売買契約を結ぶ手順です。
このように、仲介による売却方法は、売却にいたるまで、随所で不動産会社の手厚いサポートを受けられることも魅力といえるでしょう。

買取のよる売却方法

収益物件の売却方法には、不動産会社が買主となる、買取もあります。
仲介では、買主を探す売却活動の時間を要しますが、買取ではそのステップは必要なく、買取に対応している不動産会社に依頼をすればスムーズに売ることが可能です。
また、買主となる不動産会社は、購入後、費用をかけて物件を再販します。
建物の老朽化が進んでいる物件や、空室がある物件など、仲介で売却しにくい収益物件も、買取だと売れる場合があります。
買取の売却価格については仲介よりも安くなる傾向ですが、買主が不動産会社であるため、仲介手数料は不要です。
現金化も早いため、急いで収益物件を売りたいケースにも適した売却方法です。

買取による売却手順

買取の場合も、不動産会社に売却希望の相談をおこない、査定を受けることが、最初の手順となります。
査定後は、不動産会社と売却についてのすり合わせをおこない、条件が合えば、そのまま収益物件を売却することができます。
手順が少なく、スピーディーに売却まで進みやすいことも、買取の魅力です。

収益物件を高く売る方法！売却時のポイントをご紹介

収益物件は、売却価格が損益に大きく影響する可能性があるため、高く売却することは大切です。
ここでは、収益物件を高く売却するための方法をご紹介します。

高く売却しやすいタイミングで売り出す

収益物件を売却する方法として、高く売れやすいタイミングで売り出すことが有効です。
たとえば、マンションの価格が高くなっているとき以外にも、修繕の前や満室時なども、高く売りやすいタイミングです。
建物の老朽化が進むと、修繕のコストもかさみます。
修繕前のタイミングで売却することにより、余分な費用がかからず、結果的に投資の利率が上がることも考えられます。
また、すでに入居者で満室になっている物件は、すべて空室の物件よりも信頼感があり、高めに売れる可能性があるでしょう。

利回りに基づいて売り出し価格を決める

収益物件を売却する際は、利回りをもとに、売り出し価格を決めることも高く売るポイントとなります。
購入層となる投資家は、利回りを重視して、購入物件を検討することが多いからです。
しかし、値付けや相場の把握は重要な要素であるため、プロである不動産会社の査定を受けることがおすすめです。

早めの売却を目指す

不動産売却を開始して、なかなか売却に至らない場合、時間が経つほど人気のない物件と思われ、買い手がつくにくくなるリスクが注意点となります。
買主が現れないまま長期間が経過すると、値下げを検討せねばならず、高値での売却が遠のいてしまいます。
早く売ることも、収益物件を高く売る方法の一環として捉え、早期売却を目指すことは大切なポイントです。

まとめ

収益物件を売却する際、築年数や入居の状況などを考慮することが、好機を逃さないために役立ちます。
売却方法には2種類あり、収益物件を相場に近い価格で売りたい場合は仲介、スピーディーに現金化したい場合は買取がおすすめです。
また、収益物件は高く売ることも重要であるため、利回りを基にした価格設定や、値下げをせずに済むよう早期売却を目指すようにしましょう。