収益物件の売却は節税対策が可能？売却でかかる税金や確定申告の流れを解説

収益物件を不動産売却するときには、いくつかの税金の支払いが生じる可能性があります。
スムーズに売却を進めるにも、売却にかかる税金の種類や、有効な税金対策などは、知りたいポイントになってくるでしょう。
そこで今回は、収益物件の売却にあたって押さえておきたい、税金の種類や対策、確定申告の流れを解説します。

収益物件売却でかかる税金の種類をご紹介

収益物件の売却では、支出の一部として、課税される税金を把握しておくことが大切です。
不動産売却することでかかる税金の種類は、売却益に対して課税されるものと、手続きの際に生じるものに大別できます。

売却益にかかる譲渡所得税

収益物件を売却し、売却益が生じるとかかる税金の種類が、譲渡所得税と住民税です。
譲渡所得税は、国税の種類のひとつで、2037年までは復興特別所得税もあわせてかかります。
復興特別所得税とは、東日本大震災の復興のための財源として、時限的に課税されている税金です。
住民税は地方税ですが、売却した収益物件の売却益に対してかかります。
譲渡所得税も住民税も、ポイントは課税対象が売却益であり、売却代金そのままの金額が課税対象とはなりません。
売却益のことを譲渡所得といい、譲渡所得を求める計算式は「譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）」です。
取得費とは、その収益物件を購入したときの代金や仲介手数料などの費用を合算したものです。
ただし、建物については、経年による価値の低下を考慮し、減価償却相当額を購入代金から差し引いた金額が取得費となります。
譲渡費用とは、収益物件を売却するためにかかった印紙税や仲介手数料などです。
「譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）」で求めた金額に税率をかけると、売却益にかかる税金の納税額がわかります。
税率は収益物件の保有期間で異なり、5年以下なら39.63％、5年超なら20.315％です。
この税率は、所得税と住民税、復興特別所得税のそれぞれの税率を合算したものです。

登記手続き時にかかる登録免許税

収益物件を売却する際、物件に付いている抵当権を抹消するための手続きとして、抵当権抹消登記をおこないます。
この手続きにかかる税金の種類が、登録免許税です。
発生する税額は、不動産1つごとに1,000円です。
所有する収益物件が、区分マンションや投資用マンションのケースでは、土地と建物のそれぞれに税金が生じます。
なお、抵当権抹消の手続きは、専門家である司法書士に依頼するケースが多いです。
税金以外にも、司法書士の報酬として3万円ほどを見ておくと良いでしょう。

売買契約手続き時にかかる印紙税

買主が決まると、売買契約を交わしますが、売買契約書に課税される税金の種類が、印紙税です。
納税の方法は、契約書に必要分の印紙を貼って、納めることが可能です。
納める印紙税の金額は、契約金額に応じて、段階的に設定されています。
なお、2027年3月31日までに作成される契約書には、印紙税の軽減措置が適用されます。
たとえば、契約金額が1,000万円超で5,000万円以下なら、納税にかかる金額は本則税率2万円（軽減措置の期間1万円）です。
契約金額が5,000万円超で1億円以下なら、本則税率6万円（軽減措置の期間3万円）です。

収益物件売却で取り組みたい！税金対策をご紹介

不動産売却をおこなうと、いくつかの税金がかかり、支払いが必要となるため、税金対策を知っておくことは有用です。
ここでは、収益物件の売却時に取り組める、税金対策をご紹介します。

事業用不動産の買い換え特例

収益物件を売却する際、要件をクリアしていると、事業用不動産の買い換え特例を利用し、税金対策をすることが可能です。
この特例は、保有期間が10年超の事業用不動産の買い替えで利用できます。
要件を満たしている物件を売却するとき、一定の期間内に売却資産に対応する資産を購入すると、譲渡所得税の課税が繰り延べできる制度です。
あくまでも、買い替えの収益物件を売却するまでの繰り延べであり、税金を免除するものではありません。
しかし、大きな税額になることもある譲渡所得税を繰り延べできるため、有用な税金対策です。

確定申告における税金対策

個人が不動産売却をして確定申告をおこなう場合、白色申告をおこなわずに、青色申告をおこなうことにより、控除額が大きくできます。
青色申告をおこなうと最大で65万円まで控除を受けることができ、白色申告の基礎控除と比べるとお得です。
電子帳簿の作成といった手間が必要ですが、家族を専従者にでき、その給与を経費に入れられることなど税金対策の一環となります。

印紙税

収益物件の売買は契約金額も大きいため、売買契約書にかかる税金の印紙税も抑えたいところです。
印紙代は、契約の当事者が連帯して負担することが、印紙税法で定められています。
負担割合はルールが定められておらず、相談して決めることが可能です。
一般的には、契約書を2通つくり、費用を折半してそれぞれ負担しますが、契約書は必ず2通分の作成が求められているわけではありません。
当事者が互いに合意すれば、1通のみつくり、控えに用いる1通はコピーにして、税金の負担を半分にすることもできます。
また、不動産取引でも、2022年5月18日から電子契約が可能になったため、電子契約を採用する場合は、そもそも印紙税が不要となります。

収益物件売却の翌年に必要！税金の確定申告の流れを解説

収益物件を売却した場合、確定申告で、前年分の所得額と税金の金額税金についての申告手続きが必要になる場合があります。
ここでは、収益物件の売却から確定申告の流れや必要書類について解説します。

申告が必要かを判断

収益物件を売却したら、確定申告が必要かを判断しましょう。
確定申告では、前年の1月1日から12月31日までの1年間が対象となる期間です。
収益物件を売却して、確定申告が必要になるケースは売却益が生じた場合です。
譲渡所得に税金がかかるため、確定申告によって納税します。
一方、収益物件を売却したものの損失が出たケースでは、税金を支払う必要がないため、申告手続きも基本的には不要です。
利益がないケースでは、申告前に税務署から届く「譲渡所得がある場合の確定申告のお知らせ」に、利益が生じないため申告をおこなわないと回答すれば、手続きは終わります。
なお、収益物件による家賃収入で利益を得ている場合は、売却益の有無に関わらず、家賃収入の利益にかかる税金のための申告が必要です。
売却益が出ている場合は、家賃収入の利益と両方の申告を同時におこないます。

確定申告の準備

確定申告が必要と判断できたら、準備として、必要書類の作成と用意をします。
必要書類の分離課税用の申告書（第三表）や確定申告書Bは、税務署で入手が可能です。
譲渡所得の内訳書は、税務署のほかに、国税庁のHPからダウンロードできます。
登記簿謄本や取得時の売買契約書の写し、不動産の全部事項証明書のほか、印紙代や諸費用の領収書なども添付書類として用意します。

確定申告と納付

確定申告は、売却をした翌年の2月16日から3月15日が申告の期間です。
現金で所得税を納めるときは、税務署や金融機関で支払いますが、振替納税も選択可能です。
住民税は、普通徴収で支払う場合は、送られてくる納税通知書に沿って納めます。
申告時に特別徴収を選択すると、月々の給料から天引きで納める形となります。

まとめ

収益物件を売却するときにかかる税金の種類には、譲渡所得税をはじめ、印紙税や登録免許税があります。
売却をしたときには、確定申告を青色申告でおこなうことや、契約書の1通をコピーにして、税金対策とすることも可能です。
また、売却益が生じた場合には、売却した翌年の確定申告も忘れずおこないましょう。