収益物件の家賃は相続財産に入る？相続人の決め方や売却時の注意点を解説

被相続人から受け継ぐ財産が収益物件である場合、どのように相続を進めるのか不安を感じてはいらっしゃいませんか。
収益物件を不動産相続する際には、相続する人の決め方のほか、家賃が相続財産に入るかなども把握しておくと、スムーズに進めやすいでしょう。
そこで今回は、収益物件を相続する人の決め方をはじめ、家賃は相続財産に含まれるのかや売却時の注意点について解説します。

遺言書の有無で変わる！収益物件の相続人の決め方

家賃収入が生じる収益物件を不動産相続する場合、受け継ぐ方を決めるには、どのように進めると良いのでしょうか。
まずは、収益物件の相続時に、相続する人の決め方や、について解説します。

受け継ぐ人の決め方

不動産相続をする際、相続人のなかから、誰が受け継ぐのかを決めなければなりません。
マイホームなどの実需物件ではなく、収益物件の場合も、まずは遺言書があるかを確認する必要があります。
遺言書の有無により、収益物件を受け継ぐことができる方が変わってきます。

遺言書がある場合

有効な遺言書が遺されていた場合、受け継ぐ方の決め方は、基本的に遺言書に沿っておこないます。
家賃収入を得る権利は、遺言書に記載された内容によって、指定を受けている相続人が受け継ぐ形です。
たとえば、「長男に不動産を相続させる」と遺言書に明記されていれば、その収益物件から生じる家賃収入を得るのは長男となります。
このように遺言は、相続が発生する前に、被相続人の意思によって分割方法を決めるものです。
なお、遺言書がある場合は、名義変更をおこなう際にも遺言書が必要書類に含まれます。

遺言書がない場合

遺言書がない場合、不動産相続をする方の決め方は、すべての相続人で遺産分割協議をおこない、話し合いで決定する方法です。
遺産分割協議による決め方は、相続発生後に、相続人全員の話し合いで分割方法を決める点が、遺言との大きな違いです。
話し合いがまとまったら、協議で決まった内容を書類としてまとめた、遺産分割協議書を作成します。
作成するためには、すべての相続人から、同意と押印を得ることが必要になります。
また、遺産分割協議書の作成については法的な期限は設けられていませんが、名義変更時に必要書類となるため、早めに用意することがおすすめです。

収益物件の不動産相続！家賃も相続財産となるか

実家などの実需物件とは異なり、収益物件を相続する場合、定期的に発生する家賃収入が相続財産に含まれるかは気になるところです。
ここでは、収益物件で生じる家賃が、相続財産となるかのについて解説します。

①相続開始前

収益物件から生じる家賃が、相続財産になるかは、時期によって判断が異なります。
その時期とは、①相続開始前と②相続開始後から遺産分割成立前、③遺産分割成立の後の3つです。
まず、①の相続開始前では、家賃に対する考え方はシンプルです。
もともと被相続人が収益物件の所有者であり、相続開始になっていないのならば、発生する家賃も所有者である被相続人に属した財産として考えられます。
相続開始の前は、収益物件の家賃は、被相続人名義の口座へ定期的に入金されているはずです。
そのため、家賃は被相続人のものと判断でき、相続財産として、複数の相続人がいるケースでは、遺産分割協議の対象となります。

②相続開始後から遺産分割成立前

以前は、相続開始後から遺産分割成立前の時期に得る家賃を誰が取得するのかについて、2つの考え方で論争になっていました。
ひとつは、収益物件を受け継いだ相続人が家賃も得るとする考え方です。
一方は、遺産とは別のものとして、各相続人がそれぞれの法定相続分の割合に沿って家賃を得るべきとする考え方です。
この論争は、2015年9月8日の最高裁の判決により、後者の見解に立つとして決着が出ています。
つまり、相続開始後から遺産分割協議の話し合いが成立するまでの時期に生じた家賃の考え方は、それぞれの相続人が法定相続分の割合に沿って取得します。
この期間の家賃収入分については、収益物件を受け継ぐ相続人が決定しても影響はしませんが、すべての相続人が合意をすれば、遺産分割の対象に入れることも可能です。
また、収益物件は、定期的に家賃収入が得られる以外に、修繕費や管理費などもかかることが一般的です。
この期間は、債務についても、法定相続分に沿った割合で相続するものとされています。

③遺産分割成立の後

遺産分割が成立した後も考え方はシンプルで、収益物件を相続する方が成立後の家賃を取得し、当然ながら相続財産には入りません。
修繕費や管理費などの生じた費用も、収益物件を受け継いだ相続人が支払います。
複数人の相続人で、収益物件を共有すると決まったケースでは、それぞれの相続人は持ち分に沿った割合で家賃収入を受け取ります。
なお、収益物件から取得した不動産所得は、確定申告の対象です。
確定申告については、物件ごとにおこなう形ではなく、各人が申告手続きをおこなうことが必要です。

相続後の不動産売却！収益物件を売却する際の注意点

相続により収益物件を取得をしても、賃貸経営に取り組むことが難しい場合、不動産売却を選択するケースもあります。
最後に、相続した収益物件の不動産売却時に、気を付けたい注意点について解説します。

節税につながる特例の適用期限

相続で得た収益物件を売却する場合に、利用できる可能性がある制度が、相続税の取得費加算の特例です。
収益物件を売却し、譲渡所得が出ると、譲渡所得税を納めなくてはなりません。
収入金額から譲渡費用や取得費を引いたものが、譲渡所得です。
取得費加算の特例では、適用期限として、相続後3年10か月以内に相続財産の収益物件を売却する必要があることが注意点です。
期限内に売却をした場合、取得費として、相続税の一部を加算できます。
取得費として加算した分も、収入金額から差し引けることにより、譲渡所得が小さくなるため、譲渡所得税を抑えることが可能です。
特例には期限のほかにも、相続もしくは遺贈によって不動産を得ていることなどの要件があるため、事前に確認しておきましょう。

売却のタイミング

収益物件の相続をした際、不動産売却するタイミングで、支払う譲渡所得税に影響が生じる可能性があります。
ポイントは、収益物件の所有期間で、税額を求める際の税率が変わることです。
収益物件の所有期間が5年以下であると、短期譲渡所得として、39.63％の税率が適用されます。
所有期間が5年超であれば、長期譲渡所得として、適用される税率は大きく下がり、20.315％です。
5年を超えてからのタイミングで不動産売却することにより、税率が下がり、結果的に節税につながります。
売却を検討するときには、所有者となった相続人が所有している期間を忘れずに確認しておくことが注意点です。
相続で取得した収益物件は、以前の所有者である被相続人が所有していた期間もあわせて、所有期間とみなすことができます。

入居者がいる場合の立ち退き勧告

相続した収益物件に入居者がいるケースでは、立ち退き勧告を不動産売却する1年から半年前までにおこなうことが必要です。
その際、オーナー都合の立ち退きに該当するため、強く退去を求めることはできません。
無理に立ち退きを求めることは、トラブルのリスクに通じるため気を付けたい注意点です。
トラブルを回避するためにも、入居者にはゆとりをもって早めに勧告し、話し合いですり合わせをおこなうことが円満な退去につながるポイントです。

まとめ

収益物件の相続では、有効な遺言書がある場合はその内容に沿って、遺言書がない場合は遺産分割協議をおこなって、受け継ぐ相続人を決めます。
家賃が相続財産に含まれるかは、相続開始前と遺産分割成立の前後で考え方が異なります。
相続後の賃貸経営が困難な場合は、売却も有効な選択肢となりますが、その際は、特例の適用期限や所有期間に気を付けて売却することが節税のポイントです。