不動産投資の利回りはどれくらい？相場や計算方法を解説

不動産投資に取り組みたいとお考えの際に、知識を備えておきたい要素のひとつが「利回り」です。
利回りにはいくつかの種類があるため、それぞれがどのような指標であるかや、判断の目安となる平均相場など、気になる疑問点も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産投資における利回りの概要や平均相場のほか、計算方法なども解説します。

種類別に解説！不動産投資で知っておきたい2つの利回りとは？

安定性の高い不動産投資ですが、取り組む際には、2つの利回りについて知っておくと物件の見極めに役立ちます。
まずは、不動産投資における利回りとは、どのようなものかについて解説します。

不動産投資における利回りとは？

利回りは、資金を投じた金額に対し、どれくらいの収益が得られるかを示す数値です。
不動産投資における利回りには、いくつかの種類があり、なかでも押さえておきたいのは、表面利回りと実質利回りです。
それぞれ、指標としての特徴や計算方法などが異なります。

初期の判断目安になる「表面利回り」

不動産投資における表面利回りとは、物件が満室のときの年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。
表面利回りは、ほかにも投資利回りやグロス利回りと呼ばれることがあります。
物件を比較する際など、初期判断の指標のひとつとして、役立つのが表面利回りです。
投資を続けるなかで、表面利回りはおおまかな数字として、判断基準の目安にもなるでしょう。
しかし、表面利回りは、利回りのなかでも一番高く計算されるものであるため、それだけで判断をすることはリスクを伴います。
表面利回りの計算式は「年間の家賃収入÷物件価格×100」ですが、経費などは考慮されていないことがわかります。
また、表面利回りが高ければ投資に適しているとは限らないことも、気を付けたいポイントです。
たとえば、年間の家賃収入が同じ1,000万円の物件Aと物件Bがあったとします。
物件Aは、好立地で常にほぼ満室を維持していたとして、物件Bは立地に優れず、空室率も高めとします。
表面利回りの計算式は、「年間の家賃収入÷不動産の利回り＝物件価格」としても見ることが可能です。
仮に、物件Aの利回りが5％の場合、この式に当てはめると1,000万円÷5％で、物件価格は2億円となります。
物件Bの利回りが10％の場合、1,000万円÷5％で、物件価格は1億円です。
変形した計算式を用いて分かることは、リターンとリスクの関係が、物件価格に現れる点です。
好立地・好条件の物件Aが、立地や条件の良くない物件Bよりも物件価格が高いことは、物件Aの利回りのほうが低くなければ、理屈に合わないことになります。
言い換えると、物件Bの利回りのほうが高いですが、一般的に利回りが高い物件のほうが、総合的にリスクが高いと捉えられます。

経費も考慮する「実質利回り」

実質利回りとは、物件を購入したときの経費や、所有してから発生する経費も考慮して計算するものです。
計算式に表すと、「（年間の家賃収入－年間の必要経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100」となります。
不動産投資に取り組む際、表面利回りを参考に物件の見当をつけ、実質利回りによって手元に残る収益の割合を把握し、適切な投資判断につなげることが可能です。
ただし、経費を見込んで実質利回りをしていても、想定外の経費が発生した場合には、計算した利回りを下回る可能性があることに注意しなくてはなりません。
表面利回りも、実質利回りも、満室の状態での計算となりますが、実際には空室となるタイミングもあると考えられます。
そのため、物件の検討時には、利回りとあわせて周辺の情報も加味し、総合的に判断することも重要です。

不動産投資物件の利回り！平均相場と理想的な利回り

投資物件について検討していると、利回りの相場は何％が目安となるのかが大事なポイントです。
ここでは、不動産投資にあたって押さえておきたい、利回りの平均相場などを解説します。

利回りの平均相場

全国の主要エリア別に、2023年4月時点のワンルームタイプとファミリー向け投資物件の平均相場を見てみると、東京などに比べて、地方都市は表面利回りが高い傾向です。
たとえば、東京都内の港区や品川区などで構成される城南地区は、ワンルームタイプの平均相場は3.8％で、ファミリー向けは3.9％です。
一方、札幌や仙台などは5％超の相場となっており、広島であればワンルームタイプが5.2％、ファミリー向けが5.3％となっています。
地方都市の利回りが高いのは、物件価格が東京都内と比べると、安価な傾向にあるためと考えられます。
大阪の平均利回り相場は、ワンルームタイプ、ファミリー向け物件ともに4.4％です。
ほかの地方都市と比べると、大阪エリアの利回りはやや低めですが、関東のなかでもやや低めの横浜エリアと同じくらいの相場といえるでしょう。
全国で見ると、5％を少し下回る水準が表面利回りの平均的な相場です。

理想的な利回り

「平均相場に1％から2％プラスした数字」が、理想的な利回りのひとつの考え方とされています。
利回りは高いほど良いわけではないものの、条件が整っており、収益の見通しもつく物件なら、ある程度は高いほうが良いと考えられます。
また、家賃と物件価格のみで計算された利回りでは、実質的な収益は想定できません。
理想的な利回りは、諸経費なども考慮した実質利回りと、収益が継続的に見込める条件の物件であるかも加味して、算出することが大切です。

不動産投資時に試算可能！利回りの計算方法

不動産投資の利回りは、自分でも計算することが可能であるため、シミュレーションに沿って、計算方法を解説します。

計算方法

今回の試算の条件として、部屋数10室の物件で、家賃は7万円、投資不動産の物件価格は1億円を想定します。
表面利回りの計算方法は、「年間の家賃収入÷物件価格×100」に必要な要素を当てはめて割り出す流れです。
実質利回りは、「（年間の家賃収入－年間の必要経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100」が要素を当てはめる計算式です。
年間の必要経費は、ランニングコストを指し、管理費や水道光熱費、固定資産税や保険料などが該当します。
購入時の諸経費には、登記費用や司法書士への報酬、不動産取得税などが含まれます。

利回りのシミュレーション

最初に、投資物件の年間の家賃収入を算出しますが、計算は7万円×10室×12か月分で、840万円です。
この時点で、表面利回りは式に当てはめて計算が可能です。
840万円÷1億円で、表面利回りは約8.4％とわかります。
次に、実質利回りを求めますが、試算例の年間の必要経費は130万円、購入時の諸経費は350万円とします。
この場合の計算は、（840万円－130万円）÷（1億円＋350万円）となり、満室時の実質利回りは約6.85％です。
空室リスクも想定して、入居率8割で試算したい場合には、年間の家賃収入と年間の必要経費にそれぞれ0.8を掛けます。
入居率8割時の年間家賃収入は、840万円×0.8で672万円です。
年間の必要経費は、130万円×0.8で104万円です。
そのほかの要素は変更することなく、計算式にそって割り出せば良いため、空室を考慮した表面利回りの計算は672万円÷1億円で、約6.72％とわかります。
空室を考慮した実質利回りの計算は、（672万円ー104万円）÷（1億円＋350万円）で、約5.48％です。

まとめ

不動産投資に取り組む際、表面利回りと実質利回りについて把握しておくことが、物件の検討や見極めに役立ちます。
理想的な利回りのひとつの考え方として、平均相場に1％から2％プラスした数字が挙げられますが、物件の条件も加味した総合的な判断が大切です。
利回りは、自分で計算することも可能なため、空室リスクなども想定しながら試算することがおすすめです。