任意売却できないケースがある？任意売却の特徴や競売との違いも解説

住宅ローンの返済が難しくなった場合に、相場に近い価格で売ることができる有効な手段が、任意売却です。
しかし、任意売却はどのようなケースでも取り組めるのか、任意売却できないときのリスクなど、検討するうえで不安に感じられることもあるでしょう。
そこで今回は、任意売却と競売の違いのほか、任意売却できないケースやできない場合にどうなるのかについて解説します。

ローン返済が継続できないときの選択肢！任意売却とは？

継続してローン返済をおこなうことが困難になったとき、選択肢として考えられる任意売却とは、どのようなものなのでしょうか。
まずは、任意売却の概要や特徴と、競売との違いについて解説します。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローン返済の継続ができないときに、金融機関の許可をとって、残債のある不動産を一般市場で売ることです。
本来、残債のある不動産は、売却したお金で完済ができなければ、不足分を補う自己資金などを用意して完済させる必要があります。
残債のある不動産は、住宅ローンの借り入れをした際に設定された抵当権が付いていますが、そのままでは買主に引き渡しできないため、抵当権抹消をします。
抵当権抹消に必要な条件が、住宅ローンの完済なのです。
一方、任意売却では、売却したお金で完済が難しい場合でも、金融機関の合意を得ることにより、一定の条件のもとで設定された抵当権が解除されます。
任意売却に取り組むには、最初に債権者の金融機関に相談をして、不動産会社の査定を受けます。
その後、査定額と一緒に、任意売却の希望を金融機関に伝えて同意を得てから、売却活動をおこなう流れです。

任意売却の特徴

任意売却の大きな特徴とは、市場価格に近い価格で不動産売却できる可能性があることです。
その分、売却したお金によっての完済もしやすくなります。
また、任意売却なら、債権者に交渉することにより、売却代金から引っ越しの費用が捻出できるケースもあります。
引き渡しや契約日についても、買主と相談をして決めることができるため、仕事や子どもの学校の影響が少ないことはメリットであり、特徴です。
気を付けたいポイントとしては、比較的短期間での引っ越しとなる傾向で、競売と比べると3か月から半年ほど早めに引っ越すケースが多いです。

競売との違い

競売は所有者本人の意思に関わらず、法的な手続きに従っておこなわれる強制的な売却のことであり、任意売却とは流れなどが大きく異なります。
住宅ローンの継続した返済ができない場合に、金融機関への相談がないまま滞納が続き、催告書も放置してしまうと、金融機関により不動産の差し押さえがおこなわれます。
差し押さえの次に、裁判所に対して債権者が競売の申し立てがおこない、それが認められると、強制的に競売に移行される流れです。
保証会社と契約しているケースでは、滞納から半年ほどが経過すると、保証会社が金融機関に残債を一括払いし、保証会社に債権が移ります。
保証会社に残債に一括払いができない場合は、保証会社による差し押さえと競売の申し立てとなります。
なお、競売によって得たお金がどうなるかについては、優先的に債権者の残債回収に充てられる仕組みです。
ほかにも、任意売却と比べて売却価格が安くなる傾向にあることや、引き渡し時期も希望が考慮されることなく決定されることなどが、違いです。
引っ越し費用の捻出や引き渡しのタイミングなど、相談をして決められる任意売却とは異なり、競売は経済的な負担や生活面への影響も生じやすいことがリスクとなります。
競売に移行されてしまう前に、任意売却を検討することは、不動産の所有者にとって自由度の高い選択といえるでしょう。

金融機関以外の同意も必要！任意売却ができないケース

法的な強制処分とは異なる任意売却は、引き渡し時期や売却価格など、相談のうえで決められる自由度の高さが魅力ですが、すべてのケースで利用できるわけではありません。
ここでは、任意売却ができないケースについて解説します。

必要な同意が得られない

任意売却ができないケースとして、金融機関の同意が得られない場合が挙げられます。
競売よりも、高く売却しやすい任意売却は、債権回収できる金額も増えることにつながるため、金融機関の同意は得られる傾向です。
しかし、任意売却について、認めないことを方針とする金融機関もあります。
契約時点で、金融機関が契約書に「原則として任意売却を認めていない」と明示している場合があるため、書類を確認しましょう。
金融機関の同意を得ることが難しいケースでも、保証会社が代位弁済をおこなうと、債権が保証会社に移ります。
債権者が変わることにより、任意売却に取り組める場合もあります。
また、同意を得ないと任意売却ができないのは、共同名義人や連帯保証人も同じです。
配偶者や親族が共同名義人や連帯保証人になっているケースが多いですが、関係性が良好であれば、同意を得ることは難しくないでしょう。
同意が得にくい場合は、競売と比較したときの任意売却のメリットなどを伝え、冷静に理解を求めることが大切です。

建築基準法に違反している物件

建物が建築基準法に違反している場合や、物件自体にトラブルがある場合も、任意売却できないケースといえます。
たとえば、増築によって建ぺい率や容積率がオーバーしているケースなどです。
違法建築となる物件は、購入希望者がいても、住宅ローンの融資を受けにくく、結果的に任意売却が難しくなります。

売却活動が十分にできないケース

任意売却は、一般的な不動産売却と同じように売却活動をおこないます。
そのため、購入検討者の内覧に対応することや、適切な物件の情報公開など、売却活動に十分に取り組むことが重要です。
売主が住みながら任意売却する場合は、家族の協力のもと、内覧希望に対応できるようにするといった解決策が必要です。

任意売却できないとどうなる？競売による売却と自己破産

何らかの事情により、任意売却ができないとき、金融機関はほかの手段によって債権の回収をはかります。
任意売却ができない場合は、どうなるかについて解説します。

競売による売却

住宅ローンの滞納が続き、任意売却できないケースで、次の段階がどうなるかといえば、金融機関による競売の手続きです。
抵当権が設定されたままでは買主に引き渡しができませんが、付いている抵当権がどうなるかについては、競売の場合、強制的に外れます。
具体的には、買受人に売却許可決定が出てから、裁判所が嘱託により抵当権の抹消登記をおこないます。
また、所有者として売却への関わりがどうなるかも気になるポイントですが、競売では裁判所が主体となって事務処理をするため、自ら売却活動を進めることはありません。
所有者の自由度が低い競売では、任意売却のように引き渡し日がどうなるかも希望を相談することはできず、決められた期日までに退去が必要です。

自己破産をおこなう可能性

競売による売却価格は、任意売却よりも安くなる傾向で、競売をしても残債が残ることが多いです。
競売のあとも、完済できないと、債務整理となる自己破産をおこなうことがあります。
自己破産をおこなうとどうなるかといえば、本人の債務の返済義務は免除されますが、連帯保証人に返済義務が残ります。
個人の財産も、一部を除いて手放すことになるため、注意が必要です。

まとめ

任意売却は、金融機関の同意を得て、残債のある不動産を一般市場で売る方法です。
売却活動は一般的な不動産売却と同じようにおこなうため、住んだまま取り組む際は、内覧時など家族の協力も重要です。
金融機関への相談をせず住宅ローンの滞納が続くと、最終的に競売に移るため、早めに任意売却を検討することが所有者にとって自由度の高い選択といえます。