任意売却で税金はかかる？税金の種類や譲渡所得税が生じにくい理由を解説

住宅ローン返済が困難になったとき選択肢となる任意売却ですが、売却により税金がかかるのか、気になられてはいらっしゃいませんか？
任意売却に関連する税金の種類や、譲渡所得税がかかりにくい理由を知っておくと、安心して進められることにつながります。
そこで今回は、任意売却をすると税金はかかるのか、固定資産税や住民税を滞納していても任意売却は可能かについて解説します。

任意売却をするとかかる税金の種類

何らかの事情により、ローン返済を続けることが難しくなった際、任意売却であれば競売よりも自由度が高く、一般的な不動産売却に近い形で売ることが可能です。
一般的な不動産売却ではいくつかの税金がかかりますが、同じように売り出す任意売却でも、どのような税金が関連するのかを把握しておくことが大切です。

任意売却でかかる税金の種類

住宅ローン返済を滞納し、支払いが難しい場合に、残債のある不動産であっても、債権者の金融機関の同意を得て売却できる方法が任意売却になります。
任意売却に取り組むケースでも、通常の不動産売却をおこなうときと同じように、いくつかの種類の税金がかかる可能性があります。
具体的には、印紙税と登録免許税、譲渡所得税・住民税です。
印紙税は、課税文書にかかる税金であり、任意売却をする場合には買主との間で交わす売買契約書に対してかかります。
契約金額に基づいて支払う印紙税額も決まるため、契約金額が大きくなれば、それに比例し税額も高くなります。
納税方法は、収入印紙を売買契約書に添付して納める形です。
登録免許税は、ローン残債があり、抵当権が付いている物件を売却する場合には、抵当権抹消をおこなうことが必要になります。
抵当権抹消をする際にかかる登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。
ただし、手続きに関しては司法書士に依頼することが一般的であるため、必要になる費用として税金以外にも、司法書士への報酬もみておくことがおすすめです。
司法書士に依頼した場合は、依頼料を入れて数万円ほどかかります。
譲渡所得税・住民税は、不動産を任意売却して、譲渡所得が生じたときのみにかかる税金です。
また、売却で得た譲渡所得に応じて、住民税も課税されます。

ケースで異なる消費税

任意売却をしたときに消費税がかかるかは、売主や不動産の種類によって異なります。
消費税は、消費者から預かった税金を事業者が支払う仕組みです。
つまり、消費税とは事業者が納める税金であるため、任意売却をする物件が事業用であれば、売却代金に対して課税されます。
ただし、消費税法の考え方で土地は消費するものとはならないため、原則として、土地は課税対象外です。
建物価格によって消費税の税額が決まり、買主から見ると、不動産購入時に消費税を支払うことになります。
一方、個人が所有するマイホームなどの不動産を任意売却する場合は、消費税がかかることはありません。
例外として、個人の所有する不動産であっても、事業性のある建物となる収益物件は課税対象です。
土地についても例外があり、個人所有でも駐車場として収入が発生している場合など、事業用とみなされる土地は消費税がかかります。
なお、個人所有の自宅を任意売却する場合も、司法書士の報酬や仲介手数料などには消費税がかかります。

任意売却で譲渡所得税は生じる？課税対象や税金の特例

不動産売却をするとかかる可能性がある税金のなかでも、譲渡所得税は大きな割合を占めます。
残債のある不動産を任意売却したとき、実際には譲渡所得税や住民税がかからないケースも多いため、その理由を知っておくと安心して任意売却を検討しやすくなるでしょう。

売却益が出ないときはかからない

任意売却をして譲渡所得税がかかるケースは、譲渡による利益が生じたときです。
利益とは譲渡所得のことであり、売却価格そのものが税金の課税対象ではありません。
譲渡所得税の計算では、売却価格から不動産を購入したときの費用、売却でかかった費用を差し引き、その金額に税率を掛けます。
売却価格から譲渡費用や取得費を控除できるため、税率を掛ける譲渡所得は、売却価格よりも小さい金額です。
譲渡所得税は、不動産購入時よりも高額で売却できた場合などをのぞくと、課税されない、もしくは課税されても少ない傾向です。

3,000万円特別控除の適用

任意売却をして、譲渡所得税が生じる場合であっても、2つの特例が利用できる可能性があります。
そのひとつが、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例です。
3,000万円の特別控除は、マイホームを売却したときの譲渡所得税の特例で、最大で3,000万円まで譲渡所得から控除できます。
いい換えると、マイホームを3,000万円以下で任意売却する場合で、特例が適用されると、譲渡所得税が課税されません。
気を付けたいポイントは、生活の実態をともなう自宅に適用される特例であり、投資用の物件には適用できません。

強制換価等による特例の適用

強制換価等による特例は、任意売却や競売でマイホームを手放すときに、適用できる可能性がある特例です。
この特例は、資力を失い債務の返済が難しくなったケースで、やむを得ず任意売却に取り組む場合、譲渡所得税を非課税とする制度です。
ただし、任意売却をおこなう場合でも、売却による利益が生じたときには、例外として税金の課税対象になります。

税金の支払い状況も重要！滞納時に任意売却が可能か

住宅ローンの支払いが困難なケースでは、税金も滞納になっている場合が少なくありません。
ここでは、固定資産税や住民税などの税金を滞納している場合に、任意売却ができるのかについて解説します。

滞納による自宅の差し押さえに注意

固定資産税や住民税などの税金の支払いが困難になり、滞納額が大きくなると、自宅の差し押さえが行政処分としておこなわれる可能性がリスクです。
税金の滞納から、自宅が行政処分により差し押さえを受けてしまった場合、任意売却に取り組むことはできません。
差し押さえになった自宅については、行政と交渉をおこない、解除をしてもらう必要があります。
滞納している税金も、任意売却をした売却代金で納めることが可能と認められれば、任意売却も進められるでしょう。

売却代金は納税に充てることも可能

基本的に、任意売却に取り組んだ得た売却代金は、ローンの返済のために充てられます。
しかし、債権者との交渉によっては、滞納している固定資産税などの税金を納めることに充てることも可能です。
債務者は、任意売却をおこなったあとは、生活面でも再起を図ることが必要です。
売却代金のみでは不足した残債の支払いも、継続されることになります。
そのため、債権者である金融機関にとっても、債務者が生活面や経済面で立て直しに取り組むことは大切なポイントといえます。
任意売却に取り組んだら、残債を返済する見通しを計画するほか、金融機関に交渉をして、税金の返済を売却代金から捻出できないかも相談しましょう。

まとめ

ローン返済が困難になり、任意売却をした場合も、一般的な不動産売却に取り組んだときと同様に、印紙税や登録免許税がかかります。
任意売却でかかる税金のなかでも、譲渡所得税については、3,000万円の特別控除などの特例もあり、課税されるケースは多くありません。
また、税金の滞納は注意点で、自宅が差し押さえになっている場合は、任意売却のために差し押さえの解除を行政に交渉することが必要です。