投資用のマンションを売却する理由は？売るタイミングや流れをご紹介！

投資用マンションの売却を成功させるコツは、一般的な不動産売却とは異なります。
そのため、投資用マンションならではのポイントを押さえておかないと、失敗する可能性が高まるでしょう。
そこで今回は、投資用マンションを売却する理由をはじめ、売るタイミングや引き渡しまでの流れをご紹介します。

投資用マンションを売却する理由

投資用マンションを理由なく売却しようとする方は珍しく、多くのケースで何らかの理由があるはずです。
不動産売却の理由はそれぞれの状況によって異なりますが、代表的なものには以下の3つが挙げられます。
マンション売却で失敗しないためにも、あらかじめその内容を確認しておきましょう。

理由①資金計画が狂ってローン返済ができない

投資用マンションを売却する理由として、まず挙げられるのは「ローン返済が困難なため」です。
不測の事態が発生し、ローンの返済が難しくなった場合に、売却を検討することがあります。
たとえば、台風や地震などの災害による被害を受けた場合や、怪我や病気で入院した場合などです。
このような状況では、多額の支出が必要となり、ローン返済が困難になることがあります。

理由②空室が続いて収支がマイナスになっている

入居者が決まらず空室が続くと、赤字が発生するため、売却を検討せざるを得ません。
とくに、近隣の商業施設の閉店や大学の移転などのケースでは、賃貸物件の需要が低下し、空室率が高くなる傾向があります。
売却をおこなうことで、一定の資金を確保できるため、ほかの事業資金に充てることが可能になります。

理由③物件管理が大変で維持が難しい

投資用マンションは、入居者を確保するために物件管理が不可欠です。
共用部分の清掃や修繕が必要となり、所有者に負担がかかります。
このような管理の手間を省きたい場合、売却を検討することが必要です。
不動産のメンテナンス費用は年々増加傾向にあるため、売却を検討するのも一つの方法です。
とくに、複数の物件を所有している場合は、管理の負担を減らすために不動産の処分をおすすめします。

投資用のマンションを売却するタイミング

投資用マンションの売却に適しているタイミングは、3通りあります。
タイミングが適切でないと、税金の優遇措置などを上手に活用できなくなるので注意しましょう。

金利が下がったタイミング

投資用マンションを売却する際には、金利の変動に注目する必要があります。
投資用マンションは、金利が低いタイミングで高値売却を目指すことが重要です。
金利が低い時期は、不動産購入のトータルコストを抑えられるため、購入希望者が現れやすくなります。
住宅ローンの返済額も抑えられ、不動産の需要が高まります。
このタイミングで売却をおこなえば、投資用マンションでも早期かつ高値での売却が可能です。
ただし、2024年7月以降、利上げが続く可能性が指摘されており、売却時期によっては損失が生じるおそれがあります。
そのため、日銀の金融政策にも注視することが重要です。

大規模修繕がおこなわれる前のタイミング

マンションの大規模修繕がおこなわれる前は、売却を検討するタイミングです。
大規模修繕とは、マンションの経年劣化に応じて10〜15年周期でおこなわれる工事です。
一般的に、大規模修繕にかかる費用は区分所有者が毎月支払う積立金から賄われます。
しかし、工事費用の高騰により、修繕積立金だけでは不足するケースがほとんどです。
そのため、大規模修繕の前後では、積立金の値上げや一時金の徴収が発生する可能性があります。
これらの費用負担を避けるために、売却を検討する方も一定数存在します。
投資用マンションの所有で追加費用を支払いたくない方には、大規模修繕前の売却がおすすめです。

価格相場が上昇しているタイミング

不動産の価格相場が上昇しているタイミングは、投資用マンションの売却に適した時期です。
売却を決めたら、日頃から相場をチェックしておくことで、適切なタイミングを見極めることができます。
不動産の相場は、基準地価や公示地価といった公的な指標や、不動産会社による査定などで判断できます。
自分で相場を把握する際には、レインズや不動産ライブラリなどを活用することがおすすめです。
築年数や間取りなどの条件を絞ることで、売却予定の物件に近い価格を導き出すことができます。
定期的に不動産の相場を確認しておけば、売却タイミングを逃さずに物件を市場に出すことができ、早期かつ高値での売却を目指すことができます。

投資用のマンションを売却するときの流れ

投資用マンションの売却を成功させるためには、ある程度の流れを把握しておく必要があります。
また、すぐに現金化できるわけではないので、余裕のあるスケジュールを組むことが大切です。
一般的に、不動産売却は売却活動を開始してから成約までに3〜6か月ほどかかります。
適切なタイミングで売却できるよう、以下で流れを確認しておきましょう。

流れ①不動産会社に査定を依頼する

投資用マンションの売却では、まず不動産会社に査定を依頼して物件の相場を把握します。
この際のポイントは、投資用マンションの売却に精通している不動産会社を選ぶことです。
取引実績をもとに、投資用マンションの売却が得意な会社かどうかを慎重に判断しましょう。
査定結果を見る際は、その結果がどのような根拠に基づいているのかをきちんと確認する必要があります。
不動産会社によっては、媒介契約の締結を優先し、根拠のない高額な査定価格を提示することがあるため、注意が必要です。
不動産会社に査定を依頼する前に自分で調べておくことで、騙されるリスクを減らすことができます。

流れ②媒介契約を締結する

査定結果に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約の種類は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類です。
それぞれ契約できる不動産会社の数や、レインズへの登録義務などが異なるため、あらかじめ確認しておきましょう。
そのあと、売却活動を進め、買主が見つかったら売買契約を結びます。
最終的な不動産の売却価格は売主と買主の合意によって決まりますが、売り出し価格を決定するのは売主自身です。
売却価格の決まり方として、収益還元法と利回り動向が挙げられるため、覚えておきましょう。
収益還元法は、対象不動産が生み出す純収益を一般的な投資家が期待する利回りで割って求める査定方法です。
利回りが算出できない場合は、期待利回りを活用して価格を設定します。
利回りが低下しているタイミングは収益価格が高く、売却の好機となります。

流れ③引き渡し後に地位継承通知をおこなう

物件の引き渡しでは、決済や所有権移転登記がおこなわれます。
鍵や関係書類を買主に渡し、売買契約は完了です。
そのあと、賃貸人の地位継承通知へと手続きが進みます。
これは、入居者に対して所有者が変わったことを伝える通知であり、買主と売主の連名でおこなうのが原則です。

流れ④確定申告を済ませる

投資用のマンションを売却した翌年には、確定申告をおこなう必要があります。
注意点として、投資用マンションの売却では損失控除が適用されないため、譲渡所得が発生した場合には税金がかかります。
そのため、売却前にある程度の資金を確保しておくことが重要です。

まとめ

投資用のマンションを売却する理由には、資金計画が狂ったことや物件管理が大変なことが挙げられます。
売却に適しているタイミングは、金利が下がったとき・大規模修繕の前などです。
投資用のマンションは一般的な不動産売却とは異なり、引き渡し後に地位継承通知をおこなう必要があります。