不動産売却の基礎知識！インスペクションの概要・メリット・費用を解説

近年の不動産売却では、売主のほうでインスペクションを依頼するケースがあります。
売主にとって一定のメリットが期待できるため、インスペクションとは何か、事前にしっかり確認しておくことが大事です。
そこで今回は、そもそもインスペクションとは何かにくわえ、メリットと費用も解説します。

インスペクションとは？不動産売却の基本

不動産売却にあたって依頼されるインスペクションとは、以下のようなものです。

概要

インスペクションとは、専門家によって実施される、既存住宅に対する建物の調査です。
建物のなかで調査対象とされるのは、構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防止する部分の2か所です。
調査の詳細は、宅地建物取引業法によって規定されています。
調査を担当する専門家や評価基準などが法令で定まっているため、依頼先によって方針や結果が大きく異なる心配はありません。
近年、インスペクションの普及に力が入れられており、ガイドラインが国土交通省によって整備済みです。
理由は、既存住宅の流通を強化する国の方針にあります。

義務化された内容

現在、不動産売却におけるインスペクションでは、一定の対応が義務となっています。
しかし、義務を負ったのは売買を仲介する不動産会社であり、売主や買主ではありません。
対象の不動産会社は、媒介契約や重要事項説明のときなどに、インスペクションに関する内容を伝えなくてはなりません。
目的は、国が定めた調査を周知し、既存住宅の流通を促すことです。
あくまでも、既存住宅が流通しやすい環境を整えるための制度変更であり、実施するかどうかは個人の判断に委ねられています。
ただし、実施の有無や結果の概要などは、原則として告知されます。
インスペクションの状況が売れ行きや価格に影響する可能性はあるため、売主としては一定の注意が必要です。

実施の流れ

売主のほうでインスペクションを入れるタイミングは、主に売却活動の前になります。
実施前の流れは、不動産会社に査定を依頼するところから始まります。
不動産会社から目安価格が提示され、売却を決心したら、仲介を依頼するために媒介契約を締結しましょう。
媒介契約を締結するなかで、不動産会社からインスペクションに関する内容が告知されます。
実施を希望すれば専門家が斡旋され、売却前に建物の劣化具合などが調べられます。
なお、調査を入れたあとの流れは、結果次第です。
大きな問題が見つからなかったときは、そのまま売却活動に入ります。
一方、何らかの問題が見つかったときは、修繕を終えてから売り出すか、そのまま売却活動に入るかを決めなくてはなりません。
修繕は必須ではないものの、売却価格は見直す必要があります。
査定で提示された価格は、不動産に大きな問題がないことを前提としています。
前提条件が異なれば、適正価格が変わってくるため注意しましょう。

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不動産売却におけるインスペクションのメリット

不動産売却において、インスペクションにはメリットがいくつかあります。
売主にとっての主なメリットは、以下のとおりです。

良い条件で売却できる

売主にとっての主なメリットは、まず良い条件で売却しやすいことです。
事前にインスペクションを入れると、何もせずに売り出したときより価格が高くなったり、買主が早く決まったりします。
売却条件が良くなる理由は、類似物件と差別化できることです。
インスペクションを入れた建物は、専門家によって調査済みの物件として売り出せます。
買主からすれば、専門家の調査により、建物の状態がわかりやすくなる点が主なメリットです。
状態が不明の類似物件に比べ、買主が安心して購入できる点から、好条件での売却が期待できます。
また、調査で判明した問題に対し、修繕を適宜実施できるのも、売却条件が良くなりやすい理由のひとつです。
専門家から指摘を受ける問題があっても、修繕すれば状態が良くなり、不動産売却を有利に進められます。

売却後のトラブルを避けられる

インスペクションのメリットのひとつは、売却後のトラブルを避けやすくなることです。
不動産売却は、建物や土地の引き渡しが済んでも、無事に終了したとはまだいえません。
雨漏りなどの問題が売却後に発覚すると、買主からクレームや修繕費の請求などを受けるおそれがあります。
しかし、インスペクションを入れておけば、売却時点での問題を事前に把握できます。
修繕せずにそのまま売り出すなら、買主に対して事前の告知が可能です。
買主からすれば、告知された問題点を含めて購入を検討できるため、納得感が高まります。
そのため、問題の箇所を売主側で修繕していなくとも、トラブルを避けやすくなります。
引き渡し後のトラブルをあまり心配せず、安心して不動産売却をおこなえることは、売主にとってのメリットです。

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不動産売却時のインスペクションにかかる費用

インスペクションには上記のようなメリットがあるものの、実施には費用がかかります。
不動産売却の資金計画や収益に関わるポイントなので、以下の費用はよく確認しておきましょう。

費用の目安

インスペクションにかかる費用は約5万円ですが、一戸建てだと広さによって目安が多少変わることがあります。
たとえば、165㎡未満なら約4.5万円、165㎡以上～250㎡未満なら約5万円、250㎡以上～500㎡未満なら約6.5万円などと定まっているケースがあります。
上記はあくまで一例にすぎず、詳細は依頼先によってまちまちです。
しかし、一戸建ては広さに応じて金額が変わりやすいため、費用は注意して確認しましょう。
一方、マンションは広さに応じて金額を変えるケースが少なく、一般的な相場である約5万円が目安となります。

費用に関するポイント

インスペクションの費用は依頼先によって異なり、なかには安価な業者が一部見られます。
しかし、安価な業者は中立性に少し不安が残り、建物の問題をしっかり洗い出せないおそれがあります。
費用をかけて調査を入れる以上、結果の信頼性は大事です。
いくら料金が安くとも、結果の信頼性が低いのでは、調査の意味がなくなってしまいます。
そのため、費用が多少かかっても、信頼できる依頼先をしっかり選ぶことをおすすめします。

調査を実施する専門家

インスペクションを実施する専門家とは、既存住宅状況調査技術者（インスペクター）です。
規定の講習を修了した建築士が、既存住宅状況調査技術者になれます。
専門家の手配は、仲介を依頼する不動産会社をとおしておこなうのがおすすめです。
個人で手配すると、要件を満たさない専門家を誤って選んでしまうおそれがあります。
実は、既存住宅に対する調査は、民間でも以前からおこなわれていました。
民間の調査は、国や法令の定めるものと名称が似ていることがあり、混同しないように注意が必要です。
個人で手配した専門家が要件を満たしていないと、想定していたメリットにつながらないリスクが生じます。
十分なメリットがないなら、いくら専門家による調査でも、手間や費用がかさむだけとなってしまうでしょう。
先述のとおり、不動産会社と媒介契約を締結するときは、専門家の斡旋について希望を聞かれます。
ここで調査を希望し、不動産会社から専門家の斡旋を受けたほうが安心です。

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まとめ

インスペクションとは、専門家によって実施される既存住宅に対する建物の調査であり、実施の有無や結果の概要などは必ず伝えるように制度が変更されています。
売主にとってのメリットは、類似物件との差別化により、良い条件で売却しやすくなるうえ、引き渡し後にトラブルが起きるリスクも下げられることです。
費用の目安は約5万円ですが、一戸建ては広さに応じて金額が変わりやすいため、注意が必要です。