親が認知症になった場合の不動産は売却できる？成年後見制度と手続きの流れを解説

親が認知症でも不動産は売却できる？基本の考え方

まず、不動産の売買契約が有効と認められるためには、売主と買主の双方に「意思能力」があることが前提になります。
意思能力とは、「家を売却すると代金を得る一方で、自分の所有権がなくなる」といった取引の意味や結果を理解し判断できる力のことです。
認知症によってこの力が欠けていると判断される場合、その人が締結した売買契約は初めから無効と扱われる可能性があります。
そのため、認知症の親名義の不動産売却では、親にどの程度の意思能力が残っているのかを慎重に確認することが重要になります。

次に、親が認知症であっても、子どもが単独で不動産を売却できるわけではない点を整理しておく必要があります。
不動産の所有者は登記名義人であり、原則としてその本人にしか売却の権限はありません。
子どもが親の印鑑や通帳、委任状などを用意して手続きを進めたとしても、親に意思能力がない状態であれば、その委任自体が無効と判断され、売買契約も無効とされるおそれがあります。
したがって、子どもが親に代わって売却を行うには、法律上の代理権を得るための正式な手続きが不可欠になります。

なお、「認知症だから必ず売却できない」というわけではなく、進行度や意思能力の有無によって取扱いが変わります。
軽度で、売却の意味や代金と所有権の関係を自分なりに理解し説明できる状態であれば、医師の診断書などで判断能力を確認したうえで、本人名義での売却が検討できる場合があります。
一方で、日常会話も難しい程度に進行し、取引の内容を理解できないと判断される場合には、本人名義での売却は事実上困難であり、成年後見制度を利用して成年後見人が代理人として売却を行う方法が一般的です。
このように、親の状態に応じて、どのような手続きが必要になるのかを見極めることが大切です。

親が認知症になった場合の成年後見制度とは

親が認知症になると、自宅や預貯金などの管理に不安を感じる方が多くなります。
そのような場合に、本人の権利を守りながら法律面で支える仕組みが成年後見制度です。
成年後見制度には、判断能力の程度に応じて「後見」「保佐」「補助」の類型があり、家庭裁判所が選任した成年後見人等が財産管理や契約の代理を行います。
厚生労働省や裁判所の資料でも、高齢化と認知症の増加に対応する重要な制度として位置付けられており、不動産の扱いにも深く関わります。

成年後見制度のもとでは、成年後見人等が本人に代わって不動産の売却や賃貸借契約などを行うことができます。
ただし、居住用不動産を売却する場合には、民法の規定により家庭裁判所の許可が必要とされています。
これは、生活の基盤となる住まいを安易に手放してしまうことを防ぎ、本人の生活や介護環境を総合的に守るための仕組みです。
そのため、親の自宅を売却して介護費用に充てたいと考える場合でも、成年後見人の判断だけでなく、裁判所の審査を経ることになります。

一方で、任意後見制度は、判断能力がしっかりしているうちに、将来支援してもらいたい人と支援内容を公正証書で契約しておく仕組みです。
将来、認知症などで判断能力が低下したときに、家庭裁判所が任意後見監督人を選任すると、任意後見人が財産管理や不動産の手続きなどを開始します。
元気な時期から任意後見契約を結んでおくと、自宅をどう活用したいか、売却や賃貸の方針などを本人の意思にもとづいて整理できる点が大きな利点です。
ただし、契約内容が広すぎると負担が重くなるおそれもあるため、支援の範囲や不動産に関する希望を具体的に検討し、公証人とも十分に相談しておくことが大切です。

成年後見制度を利用して不動産を売却する具体的な手続き

成年後見制度を利用して親名義の不動産を売却するためには、まず家庭裁判所に対して後見等開始の申立てを行う必要があります。
申立てができるのは、配偶者や四親等内の親族、市区町村長などとされています。
申立書のほか、親族関係を示す戸籍謄本や住民票、財産目録、医師が作成した成年後見用の診断書などを準備して提出します。
本人の判断能力を確認するために、診断書の内容等を踏まえて家庭裁判所が医師鑑定を行う場合もある点を押さえておくことが大切です。

成年後見人が選任されると、その旨が後見登記され、登記事項証明書の交付を受けることで、不動産の売却などの法律行為を代理して行うことができるようになります。
実際の売却の流れとしては、不動産会社への相談や価格査定、買主候補との条件交渉、売買契約締結、決済と所有権移転登記といった一般的な手順に沿って進めることになります。
もっとも、成年被後見人の財産を守る観点から、売却価格や条件が適正かどうかを慎重に検討することが求められます。
申立てから成年後見人の選任決定までには、家庭裁判所での審理や鑑定の有無によって差はありますが、数か月程度を要するのが一般的とされています。

売却対象が本人の居住用不動産に該当する場合には、成年後見人であっても単独では処分することができず、事前に家庭裁判所の許可を得なければなりません。
民法では、成年後見人が居住用不動産を売却したり賃貸したりする場合には、家庭裁判所の許可が必要と定められており、この許可を得ずに処分した行為は無効となるおそれがあります。
許可の審理では、被後見人の現在の生活状況や将来その不動産に居住する可能性、売却の必要性や代替となる居住環境の確保状況などが総合的に判断されます。
そのため、介護費や医療費の負担状況、新たな住まいのプランなどを整理し、売却が本人の利益に資することを丁寧に説明できるよう資料を整えておくことが重要です。

認知症の親の不動産売却で押さえるべき注意点と事前対策

まず、認知症の親名義の不動産を売却する場面では、契約が後から無効と主張されないよう、意思能力の確認が大切です。
名義人本人が署名押印する場合は、本人が契約内容を理解しているか、説明や質疑応答の記録を残すなど、確認の工夫が求められます。
また、成年後見制度を利用する場合は、後見人の権限や家庭裁判所の許可が必要となる取引かどうかを事前に整理しておくことが重要です。
このように、名義と意思確認、手続きの順序を丁寧に押さえることがトラブル防止につながります。

次に、親の生活費や介護費をどのように確保するかという観点から、売却の時期を検討することが欠かせません。
介護が長期化することを見据えると、一度に多額の資金を手にする売却だけでなく、賃貸活用や預貯金との組合せなど、資金計画全体の中で位置付ける必要があります。
また、居住中の自宅を売却するか、空き家となった段階で売却するかによって、親の生活環境への影響や、許可申立ての要否なども変わります。
こうした点を総合的に検討したうえで、いつ・どの不動産を売却するかを決めることが望ましいです。

さらに、親が元気なうちから将来の判断能力の低下に備えておくことも、大きな対策になります。
任意後見契約を公正証書で結んでおけば、本人の判断能力が低下したとき、あらかじめ指定した受任者が家庭裁判所の監督の下で財産管理を行うことができます。
また、家族信託を利用して、不動産の管理処分権限を信頼できる家族に託す方法も選択肢の一つとされています。
これらの制度を検討する際には、親子で生前に話し合いの場を設け、希望する暮らし方や財産の使い方を共有しておくことが大切です。

まとめ

親が認知症になった場合でも、不動産の売却は状況に応じて可能ですが、意思能力や成年後見制度の有無によって手続きは大きく変わります。
自己判断だけで進めると、契約が無効になったり、親の生活が不安定になったりするおそれがあります。
家庭裁判所への申立てや成年後見人の選任、居住用不動産の処分許可など、専門的な段取りを正しく踏むことが重要です。
当社では、認知症の親の不動産売却や成年後見制度の利用を含め、家族の事情に寄り添った進め方を分かりやすくご案内いたします。
迷いや不安が少しでもある方は、まずはお気軽にご相談ください。