相続して3年以内の売却が損をしない理由とは？不動産売却時の注意点を解説

親から受け継いだ実家など、相続した不動産の売却を検討しているものの、どのようなポイントに気を付けると良いのかご不安を感じてはいらっしゃいませんか。
相続をして不動産売却に取り組むには名義変更、控除を利用するには売却期限などが、押さえておきたいポイントになります。
そこで今回は、名義変更や売却期限、媒介契約の面から相続不動産の売却時の注意点について解説します。

不動産売却の注意点！相続物件で必要な名義変更を解説

不動産を相続したものの、維持管理などが難しく、不動産売却を検討されるケースは少なくありません。
まずは、不動産売却のために忘れずにおこなうことが注意点となる、名義変更から解説します。

相続不動産の名義変更とは？

相続した物件を不動産売却するためには、買主に、売主を示すことが必要です。
被相続人が亡くなり、相続が発生すると、遺言書で指定されているケース以外では、不動産の所有権は相続人に移ります。
しかし、名義変更は自動的におこなわれないことが注意点です。
法務局が管理する登記簿に記載されている不動産の所有権について、相続人の名義に変更する手続きをおこないます。
この名義変更を正式には相続登記といい、2024年4月1日から義務化されています。
名義変更をおこなわなければ、不動産売却をはじめ、不動産を担保にして借り入れをすることなどもできないことが注意点です。
手続きについては、所有権移転の登記申請書を作成し、必要書類もあわせて用意して、法務局に提出します。
自分でも手続きできますが、不動産売却にスムーズに取り組むためにも不備なく進めるには、司法書士に依頼すると安心です。

名義変更の3つの方法

名義変更の方法には、おもに3種類あり、それぞれ異なる特徴があることが注意点です。
ひとつめの方法として、法定相続は、法定相続割合に沿って共有した状態で手続きをします。
不動産売却によって現金化し、複数の相続人で公平に分配したいときには、法定相続により共有名義の状態で売ることがおすすめです。
次に、遺言書がある場合の方法は、遺言による分割です。
遺言書が遺されているケースでは、基本的に遺言の内容に沿って名義変更をします。
3つ目の方法が、遺産分割協議による分割ですが、これは相続人が話し合って遺産の分割方法を決めるものです。
遺言書が遺されておらず、法定相続ではない分割方法で進めたい場合や、遺言書の内容とは異なる分割方法を採用したいときに、おこなう方法です。
しかし、協議の成立には、すべての相続人の同意を得る必要があることが注意点となります。

節税で損をしない！相続物件を不動産売却する期限の注意点を解説

相続した不動産の売却では、相続税のほかに、売却した利益にかかる譲渡所得税が生じる可能性も気になるところです。
不動産売却時には節税につながる特例が複数ありますが、利用するために気を付けたい注意点は、売却期限が設けられていることです。

3年以内の売却が目安

不動産相続をした場合、不動産売却をする目安の期限は、3年以内であることが注意点になります。
売却期限が注意点となる理由は、相続した不動産が適用できる可能性がある特例は2つあり、いずれの特例も利用するには3年以内の不動産売却が目安となるためです。
2つの特例とは、取得費加算の特例と、相続空き家の3,000万円特別控除です。
それぞれの特例の期限は細かく設定されており、正確には、3年を少し越えても間に合います。
しかし、相続物件の不動産売却をするには、相続と売却に関連するさまざまな手続きを経ることになります。
たとえば、被相続人が死亡すると遺言書や遺産の確認をし、相続税の申告や納税は死亡したことを知った日から10か月以内おこなうことが必要です。
また、不動産売却では査定や媒介契約の締結をして引き渡しまでに、順調な場合でも6か月ほどの時間がかかることが一般的です。
売却活動の期間は、3か月ほどであることが多いですが、なかには6か月ほどかかることもあります。
売り急ぎとなることがないように、余裕のあるスケジュールで取り組むことが、不動産売却のポイントです。
このような手続きや売却活動にかかる時間を考慮しながら、特例の利用のためにも、3年以内の売却を目指すことがおすすめといえます。

取得費加算の特例の概要

取得費加算の特例は、相続した土地等を不動産売却する際に、納めた相続税の一部を取得費に加算できる制度です。
不動産売却をすると、売却額から不動産を取得したときの費用である取得費などを差し引いた売却益を課税対象として、譲渡所得税がかかります。
取得費加算の特例が適用できると、相続税の一部を取得費にでき、売却額からその分多く差し引けるため、結果的に譲渡所得税が抑えられます。
この特例の適用期限は、相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年が経つ日までに不動産売却が必要です。
分かりやすくいうと、適用のためには、相続開始のあった日の翌日から、3年10か月以内が売却期限となります。
なお、取得費加算の特例では、相続財産を得た方に相続税がかかっていることなどが、要件として設けられています。

相続空き家の3,000万円特別控除の概要

この特例は、要件を満たしており、一戸建て住宅を不動産売却する際に利用できる制度です。
要件とは、昭和56年5月31日以前に建てられた家であることや、相続の開始直前に被相続人のほかに居住者がいなかったことなどです。
適用期限としては、相続開始のあった日以後、3年を経過する日が含まれる年の12月31日までの売却が必要になります。
特例の適用には、期限のほかに、要件を満たしているかも注意点となるため、事前の確認が大切です。

相続後の不動産売却時の媒介契約！種類ごとの注意点を解説

相続した不動産を売る際、プロである不動産会社に依頼をし、仲介によって買主を探すためには、媒介契約を結ぶことが必要です。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なるため、適した選択をすることがポイントであり、注意点となります。

媒介契約とは？

不動産売却に取り組む際の媒介契約とは、不動産会社と結ぶ、仲介のための契約です。
媒介契約で、売却までに業務に関することや仲介手数料なども明確に把握でき、トラブルも回避できます。
媒介契約には、一般媒介契約ほか、専任媒介契約と専属専任媒介契約があります。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に、仲介を依頼できる契約形態です。
複数の会社に不動産売却の依頼ができ、買主探しを幅広くできることが利点です。
一方で、相続した不動産を売る際、依頼先の会社が複数あることによって売主の方の手間も増え、非効率になりやすいことは注意点といえます。
一般媒介契約の場合、不動産会社が売主に進捗報告をおこなうことは、義務とされていないことも注意点です。
また、売主の方が自分で探した買主との取引については、認められています。

専任媒介契約

専任媒介契約は、1社の不動産会社と契約を結ぶ形です。
そのため、依頼先の営業力や販売力が影響しやすいことは注意点ですが、2週間に1回以上の業務進捗報告がされるため、状況の把握のしやすさはメリットです。
専属媒介契約も、売主が自分で探した買主との取引が認められています。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も1社との契約になりますが、より不動産会社と連携を図りやすい契約形態といえます。
この契約の場合は、自分で探した買主との取引は認められていません。
しかし、1週間に1回以上の業務進捗報告を得ることができ、独占契約となるため、積極的な販売活動から買主が見つかりやすいことなどが魅力です。

まとめ

相続した不動産を売却するには、名義変更をおこなうことが必要です。
名義変更のほかにも、必要な手続きにかかる時間を加味し、特例の適用期限に間に合うように売却することが損をしないための注意点といえます。
また、媒介契約を検討する際、進捗状況を把握し、不動産会社との密な連携を図って進めるには専属系の契約がおすすめです。