遺留分の不動産について！評価額の決め方や対処法も解説

遺留分とは、法定相続人が最低限受け取ることができる相続財産の権利です。
不動産が含まれる場合、その評価額の決定は相続手続きにおいて重要なポイントとなります。
しかし、評価額の認識が異なり合意に至らないケースも少なくありません。
この記事では、遺留分の基本や不動産の評価方法、合意できない場合の対処法について解説します。

遺留分とはなにか

遺留分とは、相続において法定相続人に最低限保障される遺産の取得割合のことです。
被相続人が、遺言などで特定の人に全財産を譲渡しても、一定の相続人には法律で定められた取り分が確保されています。
これにより、遺族の生活を保護し、相続人間の公平を図ることが目的とされています。

法定相続人

法定相続人とは、民法で定められた相続の権利を持つ人々のことです。
配偶者は常に相続人となり、子ども（直系卑属）は第一順位、子どもがいない場合は親（直系尊属）が第二順位、さらに親もいない場合は兄弟姉妹が第三順位となります。
つまり、被相続人に配偶者と子どもがいる場合、配偶者と子どもが相続人になります。
子どもがいない場合は配偶者と親が相続人となり、兄弟姉妹は第三順位のため、配偶者や子ども、親がいる場合は相続人にはなりません。
また、相続人の範囲は婚姻関係の解消や、養子縁組の有無によっても変化します。
たとえ長年別居状態であっても、法律上の婚姻が継続していれば配偶者は相続人になります。
さらに、養子は実子と同等の地位を持つため、相続順位においても大きな意味を持つのです。

最低限保障される遺産の割合

遺留分は、法定相続人に最低限保障される遺産の割合を指します。
一般的に、遺留分は法定相続分の2分の1ですが、相続人が直系尊属のみの場合は3分の1です。
被相続人に配偶者と子どもがいる場合、配偶者の法定相続分は遺産の2分の1であり、その半分の4分の1が遺留分となります。
子どもの法定相続分は残りの2分の1を子どもの数で等分したものになり、各自その半分が遺留分です。
これらは、相続人の組み合わせによって変わるため、具体的な状況に応じた確認が重要です。
なお、手続きでは財産の種類によって遺留分の充当方法が争点になります。
なぜなら、金融資産は調整しやすい一方、不動産は分割が難しく、長期化しがちだからです。
また、受取保険金が計算対象とならない場合もあるため、慎重に確認するようにしましょう。

遺留分の取得割合

遺留分の取得割合は、各相続人の法定相続分に遺留分の割合を乗じて算出します。
たとえば、被相続人に配偶者と子ども2人がいる場合、遺留分の総体的割合は遺産の2分の1です。
配偶者が法定相続分の2分の1を持ち、その半分が遺留分となり、子ども2人は残り2分の1を等分した各自の法定相続分の半分が遺留分です。
遺留分を侵害された相続人は、遺留分侵害額請求をおこなうことで侵害分を取り戻せます。
ただし、相続開始および侵害を知ったときから1年以内、または相続開始から10年以内に手続きをおこなわなければなりません。
この計算で得られる金額が支払われない場合、他の財産を分割するか、金銭で補填する必要があります。
話し合いでは感情面で対立しやすく、遺留分をめぐる不満が表面化しがちです。
遺留分の制度をあらかじめ共有しておくことで、不要な争いを避けやすくなります。

遺留分における不動産評価額の決め方について

遺留分において不動産が遺産に含まれる場合、その評価額の決定は計算上大きな要素となります。
ここでは、不動産評価額の決め方を解説します。

調べる

不動産の評価方法には、主に次のものがあります。
固定資産税評価額は、各市町村が課税基準として設定するもので、公示価格の約7割程度といわれます。
路線価は、国税庁が相続税や贈与税の算定基準として公表し、公示価格の約8割程度です。
公示価格は、国土交通省が公表する標準的な価格で、実際の取引に近い水準とされます。
時価（実勢価格）は、市場での実際の取引価格に基づき、不動産会社や不動産鑑定士の査定を受けることで把握できます。
これらを複数参照し、多角的に価値を調べることが大切です。
なお、地域によっては、公示価格や路線価に比べて固定資産税評価額が大きく乖離しているケースもあります。
相続人同士で合意を得るには、一種類の価格だけでなく複数の評価方法を比較検討して、公平性を保つことが非常に大切です。

相続人同士

不動産の評価額を決定する際は、相続人全員の合意が必要です。
たとえば、固定資産税評価額を基準にしたい方と、時価を基準にしたい方がいる場合、意見の相違が生じます。
こうしたときは、各評価方法の特徴を共有し、全員が納得できる方法を選ぶことが大切です。
また、遺留分の計算に用いる不動産の評価時点は被相続人の死亡時点の価格であるため、相続開始後に価値が変動しても計算には影響しません。
相続人の間で評価方法が異なる背景には、不動産の使用予定や将来の売却益への期待などさまざまな事情があります。
時価を重視する方もいれば、固定資産税評価額で税金面を把握したい方もいるため、互いの意図を理解し合うことが大切です。

計算

不動産の評価額が決まったら、遺留分の具体的な金額を計算します。
遺留分は、基礎となる財産の価額に、各相続人の遺留分割合を乗じて算出されます。
遺産総額が1億円で、相続人が配偶者と子ども2人の場合、遺留分の総体的割合は遺産の2分の1です。
配偶者の法定相続分は2分の1で、その半分が遺留分となり、子ども2人は残り2分の1を人数で分け、それぞれその半分が遺留分です。
不動産の評価額はこれらの計算に大きく影響するため、正確な評価と合意が重要になります。
なお、土地と建物の評価額の内訳や地域の地価動向によって、同じ遺産総額でも計算結果が変わります。
時価の算出タイミングや査定方法にばらつきがあるため、相続開始時点の評価を明確にしておくことが、後々のトラブル防止に有効です。

遺留分の不動産評価額が決まらないときの対処法

遺留分を算定するうえで、不動産の評価額が決まらない、もしくは合意できない場合、次の対処法を検討します。

不動産鑑定士

不動産鑑定士に依頼すると、公平かつ専門的な視点から実勢価格に近い評価を得られます。
鑑定士の意見は、裁判所の調停や訴訟でも高い信用度を持ちます。
ただし、鑑定には数十万円ほどの費用がかかる場合があるため、事前に費用負担を相談しておくことが大切です。

裁判所

不動産鑑定士を交えても合意できない場合、家庭裁判所の調停や訴訟手続きを利用します。
調停が不成立となった場合は訴訟に進み、必要に応じて裁判所が鑑定士を選任します。
ただし、裁判手続きは時間と費用がかかるため、慎重に検討しなければなりません。
裁判所の手続きを利用する場合、調停では話し合いによる解決を図ります。
訴訟に移行すると裁判所の判断に委ねられ、専門家の意見や資料による立証が求められます。

弁護士

話し合いが感情的に対立して進まない場合は、弁護士に相談するとよいでしょう。
弁護士は遺留分や相続に関する法律の知識をもとに、交渉や手続きを代行してくれます。
冷静な視点で問題解決を図るためにも、活用を検討してください。
とくに、複数の相続人が専門家をつけていると、直接交渉が難航しがちなため、弁護士を通じた話し合いがスムーズです。
また、感情的対立や思い込みによる誤解を防ぐためにも、法律的根拠に基づく助言が大きな助けとなるでしょう。

まとめ

遺留分は、法定相続人が最低限の相続を受け取る権利であり、不動産の評価額が大きなポイントです。
評価額の決定には相続人間の話し合いを重ね、必要に応じて専門家の意見を取り入れることが重要です。
合意が難しい場合は弁護士や裁判所を活用し、適切な手続きを経て円滑な解決を目指しましょう。