不動産売却に影響を与える心理的瑕疵とは？告知義務違反のリスクも解説

不動産を売却する場合、築年数や間取りなど、さまざまな条件によって売却価格が決まります。
こうした条件の1つに挙げられるのが、室内外の不具合や劣化などの瑕疵です。
そこで今回は、瑕疵のなかでも注意したい心理的瑕疵とはどのようなものなのか、売却価格に与える影響と告知義務に違反するリスクを解説します。

不動産売却前に知りたい心理的瑕疵とは

不動産売却でトラブルを避けるためには、心理的瑕疵とはどのようなものなのかをチェックしておきましょう。

心理的瑕疵とは何を意味する？

心理的瑕疵とは、住む方に不安や恐怖を与えるような不具合を指す言葉です。
心理的瑕疵は、壁の穴や床のへこみと違い、目に見える不具合ではありません。
過去のできごとが原因で心理的抵抗を覚える住宅が、心理的瑕疵のある物件とされています。
心理的瑕疵がある不動産の代表的なものが、いわゆる事故物件です。
死亡事故・死亡事件が発生した不動産は、心理的瑕疵がある不動産だと判断され、告知義務が課せられます。

人が亡くなっても事故物件にならないケース

心理的瑕疵とは、単純に人が亡くなったことがある不動産全般を指す言葉ではありません。
過去の事故・事件が理由で、一般的に住みにくいと感じられる不動産などが、心理的瑕疵のある物件の代表例です。
具体的には、病気や老衰など自然の流れのなかで家族が亡くなった不動産は、心理的瑕疵がほとんどないため事故物件に該当しません。
心理的瑕疵が大きい事故物件は、殺人や自殺の現場となった不動産です。
また、自然な死であっても、発見が遅れて長期間放置された場合は特殊清掃が必要となり、心理的瑕疵があると考えられます。

死亡事件・死亡事故以外に心理的瑕疵が認められるケース

人が亡くなった事件や事故などがなくても、心理的抵抗を覚える不動産は、心理的瑕疵があるとされています。
まず、墓地・葬儀場などが近くにある不動産は、心理的瑕疵があると判断されます。
また、ごみ処理施設・反社会勢力の拠点などが近くにある不動産は、心理的瑕疵があると判断されるのが一般的です。
実際にトラブルが発生していないとしても、住む方に不安や恐怖などのストレスを与える不動産は、心理的瑕疵のある物件と見なされます。

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心理的瑕疵が不動産の売却価格に与える影響

心理的瑕疵のある不動産は、不安や恐怖といったストレスを感じる物件です。
当然ながら、不動産の売却価格に影響を与えるので、売り出し前にはどのくらいの影響があるかを見ておきましょう。

心理的瑕疵のある不動産の売却価格が安くなる理由

心理的瑕疵のある不動産は、相場価格よりも安く売買されるのが一般的です。
なぜ安値での取り引きになるかは、相場価格で売り出しても買主が現れないためです。
心理的瑕疵にある不動産とそれ以外の不動産が同じエリア内で売りに出された場合、同じ条件と同じ金額であれば、心理的瑕疵のある不動産を選ぶ方はいないでしょう。
そのため、心理的瑕疵のある不動産は、相場価格より安く売り出して、買主を探すことになります。
もちろん、立地の良さや築年数の新しさなど、魅力的なメリットが認められる場合は、相場価格に近い金額で取り引きされる可能性があります。
ただし、心理的瑕疵があることを理由に、買主との交渉の場で値下げを求められる可能性には注意が必要です。

どのくらい安値になる？

心理的瑕疵のある不動産の売却価格は、一般的な不動産の売却価格と比較して、2～5割程度低下すると考えられます。
2割の低下と5割の低下には大きな差がありますが、どのくらい安値になるかは心理的瑕疵の内容によります。
2割程度の低下で済むのは、恐怖や不安の対象になりにくい、孤独死や自然死が発生した不動産です。
一方で、5割程度の低下となるのが、殺人事件が発生した不動産などです。
売却価格がどのくらい安値になるかは、居住に対して不安を感じるかで決まります。

心理的瑕疵のある不動産を高値で売るには？

心理的瑕疵は、壁や床の傷のように修繕できない不具合ですが、工夫すれば高値での売却が期待できます。
高値での売却が狙える工夫として挙げられるのが、リフォームをおこなうことです。
事故・事件が発生した部屋はもちろんのこと、家が全体的に新しく生まれ変われば、買主にとって魅力的な不動産になります。
また、事故・事件の現場となった建物を取り壊すことも、不動産を高値で売るための方法です。
建物に対して不安や恐怖を覚えるならば、解体して更地の状態で売却することを考えてみましょう。
一方で、心理的瑕疵の程度が低い場合には、徹底したクリーニングだけで、相場価格での取り引きに応じてくれる買主が見つかるかもしれません。

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不動産売却における心理的瑕疵の告知義務

不動産売却では、売却価格に注意するだけでなく、告知義務についても注意が必要です。
告知義務とはどのようなものなのか、告知義務に違反するリスクとはどのようなものなのかを把握しておきましょう。

不動産の売主に課せられる告知義務とは

売主は買主に対して、不動産売買契約の前に、不動産の不具合や劣化について伝える義務があります。
これは、不具合や劣化を知らずに不動産を購入した買主が、不利な状況となるのを防ぐためのルールです。
一般的な不動産の場合、告知義務が発生するのは、雨漏りやシロアリ被害など建物の重大な不具合です。
一方で、事故物件については、心理的瑕疵の内容に対して告知義務が発生します。

告知義務が発生する心理的瑕疵

事故・事件が発生した不動産のなかには、実際には室内で人が亡くなっていない不動産があります。
異変に気づいた家族が救急車を呼び、搬送先の病院で亡くなった場合などは、告知義務が発生するかどうか判断がつきにくいかもしれません。
過去の裁判における判例では、自宅で病気が悪化した後に病院で亡くなった場合、告知義務はないとされています。
また、自宅マンション屋上からの住人の飛び降り自殺は、不自然な死ではあるものの、告知義務はないと考えられます。
さらに、勤務中の事故による死亡が発生した不動産に対しても、告知義務は発生しません。
このように、不自然な死であっても、売却する不動産との結びつきが薄い場合は、告知義務が発生しないと判断されるのが一般的です。

告知義務が必要な期間

事故・事件などは、発生から時間が経てば記憶が薄れ、不安や恐怖がやわらぎます。
不動産売買において、いつまで心理的瑕疵に対する告知が必要かは、発生から6年程度とするのが一般的です。
不動産を売却せず貸し出す場合であれば、発生から3年間は告知義務があります。
ただし、事故・事件直後の買主・借主が退去して、次の入居者を受け入れる場合に、告知義務はなくなるとされています。

告知義務に違反するとどうなる？

過去の判例では、不動産を売却し引き渡した後であっても、3年以上前の死亡事故が発覚したために損害賠償が認められています。
これは、買主から売主へ死亡事故の事実を伝える告知義務を怠ったために、発生したトラブルです。
昔の事故・事件であっても一定期間は告知義務があると判断されるため、伝えなくても良いと自分で判断するのではなく、仲介を担当する不動産会社にご相談ください。
また、告知義務違反が認められた場合、不動産売買契約の解除に至るリスクがあります。
不動産売買契約を解除されてしまうと、違約金を求められるほか、売却活動をやり直すことになります。

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まとめ

心理的瑕疵とは、死亡事故や死亡事件など、不安や恐怖といったストレスを感じる不具合のことです。
心理的瑕疵がある不動産を売却する場合、売却価格は相場と比較して、2～5割程度安くなります。
心理的瑕疵には買主に対する告知義務があり、これに違反すると損害賠償や契約解除といったリスクがあります。