不動産相続でよくあるトラブル事例とは？3つの観点から問題と対策を解説！

不動産相続では、相続人同士のトラブルが起こりやすくなっています。
不動産を平等に分けようとしたり、名義変更ができなかったりしたときには、どのような対処が有効なのか、気になる方もいるでしょう。
そこで今回は、不動産相続で起こりうるトラブル事例とその対策を3つの観点から解説します。

不動産相続で知っておきたい相続人同士のトラブルとその対策

不動産相続でよく起こる相続人同士のトラブルは、以下の2つが一般的です。
それぞれどのような対策ができるか、事前に確認しておきましょう。

同居の相続人と他の相続人で意見がまとまらないケース

不動産相続でよく起こるトラブル事例として、まず相続人同士で意見がまとまらないケースがあります。
被相続人と同居していた相続人がいるケースでは、被相続人の死亡後も引き続き、その相続人が居住する形が一般的です。
これは、相続人の住居確保を目的としています。
被相続人の死亡後も同居していた相続人が安心して暮らせるよう、住居を確保するのが原則です。
しかし、相続した不動産が一定の価値を持っているときには、他の相続人への配分でトラブルが起きる可能性があります。
このようなケースでは、代償分割を選択するのが有効です。
不動産を特定の相続人が所有せざるを得ないときは、不動産の相続人が他の相続人に現金を分配します。

離婚した配偶者との間にできた子どもが名乗り出るケース

親が認知していた子どもや、離婚した配偶者との間にできた子どもが相続人に名乗り出ると、遺産分割協議が白紙に戻り、トラブルが起こりがちです。
事前にできる対策として、遺言書の作成が挙げられます。
とくに、法定相続人が多数いるケースでは、相続人同士で揉める可能性があるため、事前に遺言書を作成しておきましょう。
被相続人が作成できる遺言書には、いくつか種類がありますが、もっとも効力があるのは「公正証書遺言」です。
公証人によって作成されるため、誤りがなく、原本も公証役場に保管されます。
作成時には、証人を2名用意しなければならないので、遺言書の信憑性は高いといえるでしょう。

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不動産を平等に相続しようとするときのトラブルとその対策

不動産相続では、分割方法に関してトラブルが起こる可能性があります。
主な分割方法は、「換価分割」「現物分割」「共有分割」の3つです。
それぞれどのような点で揉めごとが起きるのか、以下で確認しておきましょう。

換価分割で不動産を平等に分けるときのトラブル

換価分割とは、相続財産を売却して現金化した後、相続人同士で分配する方法です。
平等な分配がしやすい反面、相続人全員の合意形成が必要だったり、売却の諸費用が発生したりとリスクが生じます。
また、売却金額で意見がまとまらない可能性もあるでしょう。
売却する不動産の立地条件によっては、なかなか買手が見つからないため、売れ残るおそれがあります。
換価分割を選択するときには、あらゆるリスクを想定して遺産分割をおこなうことが重要です。
状況次第では、換価分割以外の分割方法を選択したほうが良い可能性もあります。
分割方法ごとのメリット・デメリットを事前に把握しておくのが、スムーズに遺産分割をおこなうコツといえるでしょう。

現物分割で不動産を平等に分けるときのトラブル

現物分割は、相続財産を現物のままで特定の相続人に分配する方法を指します。
相続までの手続きが簡単におこなえますが、建物は物理的に分割できないのが注意点です。
誰が不動産を相続するかで揉める可能性があり、親族間の関係悪化にもつながりかねません。
また、土地を分割して相続するときにも、誰がどの区画を所有するかで揉めるおそれがあります。
トラブルを未然に防ぐためには、不動産を売却してから現金での分配をおこなうなど対策が必要です。
不動産は、平等に分けにくい資産となっているので、慎重に分割方法を検討しましょう。

共有分割で不動産を平等に分けるときのトラブル

共有分割とは、複数の相続人が遺産の一部または全部を共有して相続する方法です。
相続割合に応じて平等に分割できるため、遺産分割協議自体はスムーズに進むでしょう。
しかし、将来的な売却や修繕で所有者全員の合意を得なければなりません。
相続人の間でトラブルが起きやすく、そのまま放置されるケースもよくあります。
さらに、共有分割は「メガ共有」になりやすいのがデメリットです。
相続を繰り返す度に共有者が増え続けるため、権利関係が複雑化してしまい、将来的に管理が行き届かなくなるリスクが生じます。
このような問題を解消するには、不動産の共有状態を解消しておく必要があるでしょう。
共有分割は、遺産分割協議が決まらなかったときの一時的な対処に留めておき、その後は換価分割や現物分割などで所有者を明確にしておくことが大切です。

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相続不動産の名義変更ができなかったときのトラブルとその対策

不動産の相続では、名義変更に関するトラブルが多くなっています。
主に以下の事例があるので、相続前に確認しておきましょう。

相続不動産の名義が前の所有者だったケース

遺産分割協議書を作成したら、不動産の相続登記をおこないます。
そのときに、不動産の名義が何世代か前のままだったと発覚するケースがあるので注意が必要です。
これは、前の所有者が相続登記を放棄したためで、ケースによっては、権利関係が複雑化している可能性があります。
国や地方自治体でも、この問題は重要視されており、その対策として2024年4月から相続登記が義務化されました。
不動産を相続したことを知った日から3年以内に所定の手続きをおこなわないと、罰則の対策となるので注意しなければなりません。
不動産の名義人に不安がある方は、所有者である親が健在なうちに登記の確認をおこなっておくと良いでしょう。
現在では、インターネットからでも登記情報が確認できるため、法務局へ出向く手間が省けます。
不動産相続を予定しているなら、あらかじめ入念な対策をおこなっておくのがポイントです。
相続する不動産の名義変更がきちんとできているか、事前に確認しておくと、相続後のトラブルを防止できます。

遺産分割協議後に名義変更ができないケース

不動産相続の注意点として、相続放棄をしたときや相続登記を期限内に申告しなかったときは、名義変更ができない可能性があるでしょう。
相続放棄をしたケースでも、遡って手続きを済ませなければならないため、そのまま放置していると、さらに手間がかかります。
また、相続登記を期限内に申告しなかったケースでは、10万円以下の過料が科される可能性があり、その負担は不動産の所有者が負うことになります。
名義変更をせずに期限が過ぎると、法務局から催告があるので、速やかに手続きを済ませなければなりません。
その他、住宅ローンの契約や売却の手続きでは、相続後に名義変更をおこなう必要があります。
被相続人のままでは手続きをおこなえないため、所有者の行動に制限が生じてしまう可能性があります。
相続登記には、相続人全員の戸籍謄本や住民票などが必要になるので、早めに準備しておくことが大切です。
とくに、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本は、取得するのが難しい可能性があります。
書類が手元に来るまで時間を要するケースも多いため、スケジュールには余裕を持っておきましょう。

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まとめ

不動産相続では、被相続人と同居していた相続人とその他の相続人でトラブルが起きる可能性があります。
遺産の分割方法には、「換価分割」「現物分割」「共有分割」の3つがあるので、平等に分けられるようにそれぞれの特徴を把握しておきましょう。
不動産の名義変更がされておらず、所有者が何世代も前だったケースも多いため、事前に不動産の登記情報を確認しておく必要があります。