住宅ローン残債がある不動産の売却方法は？抵当権や売却時の注意点も解説

住宅ローンの返済負担が大きいなどの理由から、不動産を売却して住み替えを検討している方もいるでしょう。
しかし、不動産の売却は、住宅ローンを完済していない状態でも実現できるのかどうか、不安をお持ちの方もいるかもしれません。
今回は住宅ローン残債がある不動産を売却する方法と注意点を、抵当権の概要と併せて解説します。

住宅ローン残債がある不動産に設定された「抵当権」とは

住宅ローン残債がある不動産の売却を検討するうえで重要となるのが抵当権の存在です。
不動産売却と関係の深い抵当権について確認しましょう。

抵当権の概要

抵当権とは、不動産の購入資金として住宅ローンを借り入れたとき、借り入れ先の金融機関が不動産に設定する担保のことです。
収入の減少などを理由に住宅ローン残債の返済が滞ると、金融機関は貸したお金が返されず損害が発生します。
そのため、金融機関はあらかじめ不動産に抵当権を設定し、仮に住宅ローン残債の返済が滞ったときには不動産を売却してもらい、得た金額を返済金に充てて損害の発生を防ぎます。

抵当権の抹消条件は住宅ローンの完済

抵当権は、住宅ローンの債務を担保するために金融機関が不動産に設定する権利で、この抵当権を抹消するためには、原則として住宅ローンを完済する必要があります。
多くの場合、不動産の売却代金をもって住宅ローンを一括返済し、それと同時に抵当権を抹消する手続きがおこなわれますので、必ずしも売却前に住宅ローンを完済している必要はありません。
金融機関との間で、売却代金による完済と抵当権抹消の同時履行について合意が得られれば、売却手続きを進めることが可能です。
住宅ローンを完済しても、自動的に抵当権が抹消されるわけではなく、法務局で抵当権抹消登記手続きをおこなう必要があります。
売却手続きの開始前に住宅ローンの残債額を確認し、売却希望価格で完済が可能かどうかを把握しておくこと、また、抵当権抹消手続きについても司法書士などの専門家に相談し、段取りを確認しておくと良いでしょう。

不動産の売却に抵当権の抹消が必要な理由

抵当権を抹消しないと不動産を売却できない理由としては、金融機関による融資が受けられない点が挙げられます。
基本的に抵当権が設定された不動産は債務があると判断されるため、住宅ローンの借り入れを申し込まれたとしても金融機関側は新規融資を認めません。
住宅ローンが組めないとなると自己資金で購入費用を捻出しなければならないことから、購入希望者が見つからない可能性が高くなります。
また、買主にとっては、抵当権が抹消されていない不動産を購入すると、ほかの抵当権者が現れ債権を主張されるリスクも考えられます。
買主はトラブルを回避し穏便に不動産売買をおこないたいと考えるのが一般的であり、抵当権が設定されたままでの不動産売却は現実的ではないと言えるでしょう。

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住宅ローン残債がある状態で不動産を売却する方法

住宅ローンが完済できない状態でも、ローン残債の状況に合う方法を選択すれば不動産の売却は可能です。

アンダーローンに該当するケース

アンダーローンに該当するケースは、売却時に住宅ローン残債を一括で返済できるため、ローンが残ったままの不動産でも売却が可能です。
アンダーローンとは、不動産の売却価格が住宅ローン残債を上回る状態を指します。
先述のように、抵当権が設定された不動産を売却するには、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。
アンダーローンは不動産の売却代金をもとに一括での返済が可能な方法であるため、問題なく不動産を売却できます。
さらに、住宅ローンを一括返済して余ったお金は貯蓄や生活費に充てたり、住み替え先の住宅を購入する費用に回したりもできるでしょう。

アンダーローンならリースバックによる方法も選択可能

リースバックとは、今まで暮らしていた不動産を売却する代わりに賃貸借契約を結び、賃貸物件として引き続き同じ不動産で生活する方法を指します。
不動産を売却するとアンダーローンになると判断されるケースでは、リースバックの利用が可能です。
年齢や収入額、売却により得た資金の使途などの利用条件は設けられておらず、引っ越しの手間がかからないため、不動産を売却した事実を周囲に悟られる心配も少ないでしょう。
また、不動産の所有権を手放すことから固定資産税や修繕費用の負担も不要になり、経済的にも余裕が生まれます。
さらに、一定期間内に手続きをすれば売却した不動産を買い戻すことも可能なため、一時的にまとまった資金が必要なときも便利でしょう。

オーバーローンに該当するケース

オーバーローンに該当するケースは抵当権を抹消できないため、アンダーローンと同じ方法では売却できません。
オーバーローンとは、不動産の売却価格が住宅ローン残債よりも安くなる状態を指します。
ただし、不動産の売却価格を充てても足りないぶんを自己資金などで支払えるのであれば、抵当権を抹消できるため、不動産の売却も可能になります。
オーバーローンになるとわかった時点で不足分はいくらか、自己資金で支払える金額か確認することが大切です。

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住宅ローン残債がある不動産の売却における注意点

住宅ローン残債がある状態で不動産を売却するには、複数の注意点に気を付けなければなりません。
主な注意点は不動産の築年数と金融機関への連絡、任意売却の判断の3点です。

注意点1．築年数に応じて売却価格が変わる

住宅ローン残債がある状態での不動産売却では、築年数と売却価格との関係性を把握しておくことをおすすめします。
中古の不動産は築年数により価格が大幅に変動するため、アンダーローンになる可能性がある一方、完成から一定以上の年数が経過しているとオーバーローン状態になるおそれがあります。
不動産の売却を検討中の方は築年数に応じた売却相場を確認し、住宅ローン残債を完済できるか否か事前にある程度想定しておくと良いでしょう。

注意点2．金融機関には事前に連絡する

住宅ローン残債がある不動産を売却する注意点としては、金融機関への事前連絡の必要性が挙げられます。
当初の予定よりも早いタイミングで住宅ローンを一括返済するには手数料がかかりますが、金額は借り入れから返済までの期間によって異なります。
また、繰り上げ返済に必要な手続きの方法も金融機関ごとに差があり、店舗での手続きが不要になるケースがある一方、足を運ばなければならないこともあるでしょう。
準備期間が2〜3週間で対応してもらえる金融機関もありますが、なかには準備に1か月以上かかる金融機関もあるため、事前の確認が必要です。
手数料および繰り上げ返済に要する期間を確認する意味でも、あらかじめ電話連絡などをおこない相談しておくことが大切です。

注意点3．自己資金が不足するなら任意売却を検討する

オーバーローンになり自己資金も足りないケースでは、任意売却による不動産の処分を検討してみてください。
任意売却は住宅ローン残債の有無に関係なく、不動産に設定された抵当権を抹消してもらえる方法です。
市場相場とほとんど変わらない金額での売却を実現できる可能性があるほか、債権者と交渉すれば毎月の不足分の支払い負担を低額に抑えてもらえることもあります。
住宅ローン残債が多すぎて自己資金では足りないときは不動産会社に連絡し、任意売却の実施に関して相談すると良いでしょう。
任意売却を得意とする不動産会社を選ぶなら、任意売却の実績が豊富な会社を探すことをおすすめします。

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まとめ

住宅ローン残債がある不動産は抵当権が設定されており、抹消できない限り売却できません。
アンダーローンになるなら一括返済での売却、オーバーローンになるケースでは不足分を自己資金でまかなう方法での売却が必要です。
売却するときは不動産の築年数や事前連絡などの注意点に気を付けて対応にあたりましょう。