【2025年最新版】不動産の売り時を見極める要素とは？売却のタイミングを市況などから解説

不動産売却を考えるなかで、売り出しにベストなタイミングを思案されてはいらっしゃいませんか？
大切な資産である不動産を売る際には、価格以外にも、さまざまな角度から売り出すタイミングを検討することが、損をしない売却につながります。
そこで今回は、好機を見極めるための要素になり得る市況や税金、季節の面から不動産売却のタイミングについて解説します。

今は売り時？不動産売却のタイミングを市況から判別

不動産はプラスの大きな資産であるため、できるだけ好条件で売却したいところです。
「市況」をとらえ、相場や金利なども考慮してタイミング良く売り出すことは、不動産売却に取り組む際の重要なポイントです。

市況とは？

市況は、不動産市場で交わされている取引の状況のことであり、市況から売り時やタイミングを考えることができます。
また、市況を把握するには、相場がチェックしておきたい大切な要素になります。

不動産相場の動向

売却に取り組むにあたって、市況を知るには、国土交通省が発表している不動産価格指数の読み解きが役立ちます。
不動産価格指数とは、不動産の取引価格情報をもとに計算され、公開されている数値であり、価格相場をつかむうえで参考になる指標です。
2024年8月に発表された不動産価格指数をみると、住宅総合の数値は上昇傾向にあり、不動産市況は好調といえます。
なかでも、着目したい不動産の種類は、以前と比較して指数が大きく伸長しているマンションです。
2010年時点の指数は100ほどでしたが、2013年から右肩上がりの傾向が続き、2024年8月の時点では206ほどにまで伸びを見せました。
相場から売却のタイミングを検討するとき、基本的な考え方としては、右肩下がりであれば早めの売却が得です。
一方、右肩上がりのときには、値上がりを待つのもひとつの考え方でしょう。
ただし、右肩上がりの場合にも注意点があり、それは今後も上昇傾向がいつまで続くかは保証がないことです。
不動産価格は、社会情勢や景気の影響を受けやすく、景気に比例する傾向にあります。
好景気であれば価格は上がり、景気が下がると、不動産価格も下落する傾向です。
現時点での相場からは、不動産売却の追い風が吹いているといえます。
くわえて、市場に目を向けるとマンション、一戸建て住宅ともに在庫は減少している状況です。
そのため、物件1件に対する需要にも良い影響が期待できるため、好機を逃さず、損をしない売却に踏み切るには良いタイミングといえるでしょう。

金利の動き

需要の面では、金利の動向も、市況とともに把握しておきたい要素です。
金利は、借り入れをおこなった方が支払う利息の割合を指し、金利は低いほうが、当然利息も少なくなります。
不動産購入をする買主の目線で考えると、金利が低いほうが総支払額が少なくなり、住宅ローンを利用して購入する意欲が高まることにつながります。
いい換えると、低金利のほうが、不動産売却もしやすいといえるのです。
日本では、1999年以降、日本銀行のゼロ金利政策がはじまり、長期にわたって低金利が続いてきました。
しかし、2024年3月に決定したマイナス金利の解除の影響により、金利は緩やかに上昇させる方針へと変わってきています。
2024年12月時点で価格に対する影響は大きく出ていないものの、今後、急激に金利が上がり、インフレに歯止めがかかるようであれば価格が低下するリスクもあります。
金利上昇の転換が見られるなかでも、プラスの点でいえば、金融機関の融資姿勢は積極的なままです。
相場とあわせて、金利の動きもチェックし、総合的な視点でタイミングを判断しましょう。

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賢い不動産売却のために！税金面からタイミングを判別

家を売って利益が生じると、かかる税金が譲渡所得税です。
譲渡所得税を抑える特例の適用など、「税金」からも、賢く不動産売却のタイミングを考えることが可能です。

タイミングで変わる税率

不動産売却をして得た利益を譲渡所得といい、この譲渡所得に応じて、譲渡所得税と呼ばれる税金が発生します。
譲渡所得とは、売却代金自体のことではなく、「収入金額－（取得費＋譲渡費用）」の計算式で求めることが可能です。
つまり、売却代金から不動産を取得したときにかかった費用と、売却のためにかかった費用を引いた利益が譲渡所得です。
また、譲渡所得税は、譲渡所得に応じて課税される所得税と住民税を指しています。
譲渡所得税の税金は、不動産の所有期間によって税率が大きく異なり、不動産売却のタイミングを見極めることもつながってきます。
不動産売却をした年の1月1日時点で、所有期間が5年以下のときは、短期譲渡所得としての税率です。
所有期間が5年超のときは長期譲渡所得の扱いになりますが、短期譲渡所得は、長期譲渡所得の約2倍の税率になるのです。
つまり、所有期間が5年近いときに売却を考えている場合は、5年超となり、長期譲渡所得の税率が適用できるタイミングになってから売るほうが得策といえます。
ただし、税金面では節税につながる特例もあるため、特例の条件も考慮してタイミングを検討することが大事です。

3,000万円の特別控除

住んでいるマイホームを売却したときには、所有期間に関係なく、3,000万円の特別控除が利用できる可能性があります。
特別控除の特例が利用できる場合、譲渡所得の計算式は「収入金額－（取得費＋譲渡費用）＋3,000万円」となり、大きな節税効果が得られます。
不動産売却をした譲渡所得が3,000万円以下のケースでは、この特例によって課税が生じません。

軽減税率の特例

売却した年の1月1日の時点で、所有期間が10年超の不動産は、3,0000万円の特別控除を差し引いた残りの譲渡所得に、軽減税率の特例が適用できます。
軽減税率の特例では、6,000万円までの部分にかかる税率が長期譲渡所得の税率よりも、さらに低くお得です。
6,000万円を超える部分には、長期譲渡所得と同じ税率が適用されます。
なお、3,000万円の特別控除も、マイホームの軽減税率の特例も適用には要件が設けられています。

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売れやすい時期がある！不動産売却のタイミングとなる季節から判別

税金や市況以外に、不動産売却のタイミングをはかるときには、「季節」も気を付けたいポイントです。

売却と季節の関係

1年のなかで不動産売却のタイミングを考えるとき、成約件数が増える季節となる、2月から3月と9月から10月はおすすめといえます。
とくに、新生活シーズンを控えた3月は、不動産売却に適しています。
多くの方が、子どもの進学や転勤のタイミングにあわせて、4月までに住み替えを終わらせるため、3月は売却がしやすいといわれる時期です。
3月のタイミングに合わせて不動産売却に取り組みたい場合には、前年の年末までに、パートナーとなる不動産会社を決めておきましょう。
そうすることにより、翌年の1月からスムーズに売却に取り組め、売れやすい季節となる2月から3月に照準をあわせて、成約を目指して活動できます。
2月から3月にタイミングがあわない場合でも、売れやすい季節がないとあきらめる必要はありません。
9月から10月も、不動産市場が活発になる季節であり、不動産購入を検討して活動する方が増えます。
理由は、会社の決算期のあとで異動する方も多くなり、不動産の需要が高まるためです。
この時期は、夏休みシーズンが終わり、購入検討者が活動しやすくなる季節でもあります。
不動産売却に取り組む際には需要が高まる季節を意識し、売れやすい時期から逆算して活動をはじめることにより、早期売却も目指しやすくなります。

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まとめ

不動産売却では、市況などからタイミングを検討することが重要ですが、相場や需要の面から考えると、現在は売却の好機といえます。
また、損をしない売却のためには、税金面も考慮したいポイントで、所有期間が5年超や10年超のタイミングは税率が下がる可能性があります。
ほかにも、3月や9月など引っ越しの多い季節は需要が高まり、売却のタイミングはケースに応じて総合的に判断することが大切です。