任意売却におけるハンコ代とは？相場や発生するケースをご紹介！

住宅ローンを滞納したときには、任意売却を検討するのが有効です。
しかし、任意売却ではいくつか注意点を押さえておかなければならず、とくにハンコ代で失敗するケースが多いでしょう。
そこで今回は、任意売却におけるハンコ代について、その相場や発生するケースをご紹介します。

任意売却で知っておきたいハンコ代とはどのようなものか

任意売却におけるハンコ代とは、不動産の抵当権を抹消するときに必要な費用です。
ケースによっては「担保解除料」や「担保抹消承諾料」とも呼ばれます。
任意売却で失敗しないためには、ハンコ代の目的とルールを把握しておくと良いでしょう。
以下では、ハンコ代の目的とルールについてポイントをご紹介します。

任意売却でハンコ代が必要な理由

任意売却におけるハンコ代は、不動産の抵当権抹消に対する解決金を意味します。
住宅ローンに複数の抵当権が付いているケースでは、任意売却の利益を先順位抵当権者の債務から充当するのが原則です。
しかし、実際には、最後の抵当権者まで配当が回ってくるケースは珍しく、第2抵当権者・第3抵当権者は債務を回収できない可能性があります。
任意売却は多くのケースでオーバーローンの状態となっているため、第1抵当権者でも全額を回収するのは困難でしょう。
配当を巡るトラブルを未然に防ぐためにはハンコ代が不可欠であり、後順位抵当権者にハンコ代を支払い任意売却の協力を得るのです。

任意売却でハンコ代を支払うときのルール

任意売却におけるハンコ代は、明確な規定が定まっていません。
基本的には、当事者間で話し合って金額を決めます。
債権者の合意が得られないときは、不動産を競売にかける必要があるので注意しましょう。
ハンコ代の目安は、住宅金融支援機構が定めている基準を参考にするのが一般的です。
債権者によっては高額な費用を請求される可能性がありますが、競売になり損をするリスクが生じるため、適正な金額で折り合いが付くケースがほとんどでしょう。

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任意売却で知っておきたいハンコ代の相場

任意売却のハンコ代は、住宅金融支援機構の基準を目安にします。
どのような基準になっているか、以下で確認しておきましょう。

住宅金融支援機構が定めたハンコ代の相場

まず、前提として、住宅金融支援機構は住宅ローンの融資条件に第1抵当権者の設定を挙げています。
つまり、住宅金融支援機構は常に第1抵当権者が存在するため、第2順位以降の配分を目安として定めているのです。
住宅金融支援機構が定めているハンコ代は、第2順位が「30万円または残元金1割のいずれか低いほう」となっています。
第3順位になると「20万円または残元金1割のいずれか低いほう」であり、第4順位は「10万円または残元金1割のいずれか低いほう」です。
原則、多くとも10万〜30万円以内に収まるため、任意売却では後順位抵当権者が債務を回収できないおそれがあります。
ただし、これらはあくまでも相場です。
金融機関によって金額設定は異なるので、事前に確認しておくことをおすすめします。

後抵当権者には配分がない可能性が高い

一般的な住宅ローン契約では、後抵当権者に配当を出さないのが原則です。
抵当権を設定している金融機関はこれらのルールを把握したうえで、抵当権設定や仮押さえ登記をおこなっています。
複数の抵当権者がいたときは、順位が低いと配当を受け取れないケースがほとんどですが、その分、ハンコ代がもらえるため、任意売却を承諾する可能性が高まるのです。
競売では債務が1円も回収できない反面、任意売却なら先順位の抵当権者からハンコ代を受け取れます。
ハンコ代の相場は住宅金融支援機構が定めた基準が目安となっているので、それらを参考に設定すると良いでしょう。
しかし、規定が曖昧な分、トラブルも多いのが特徴です。
ハンコ代が適正か、相場と見比べながら取引を進める必要があります。

住宅金融支援機構以外のハンコ代はいくらが相場か

住宅金融支援機構以外の債権者は、10万〜100万円が相場です。
なかでも、貸金業者や商工ローン・リース会社などの債権者だと、高額な費用を請求される可能性があります。
どの程度の金額が相場か事前に確認しておくと、失敗を避けされるでしょう。
また、不動産の所有者と返済トラブルなどがあったケースでは、相場以上の金額を提示されるケースがほとんどです。
支払う金額によっては、抵当権の抹消に応じてくれない可能性もあるので注意しなければなりません。

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任意売却でハンコ代が発生するケースとしないケース

任意売却では、ハンコ代が発生するケースとしないケースがあります。
自身がどちらのケースかあらかじめ把握しておけば、任意売却をおこなうときの手続きもスムーズに進むはずです。
任意売却でハンコ代が発生するケースには、以下の2パターンが挙げられます。
それぞれの特徴を確認しておき、スムーズな任意売却を実現させましょう。

債権者が1人のケースではハンコ代が発生しない

住宅ローンの債権者が1人だったケースでは、ハンコ代が発生しません。
債権者同士で配分をどうするか考える必要がないため、トラブルも防止可能です。
任意売却の利益をそのまま全額受け取るか、一部を引っ越し代として債務者に渡すかのどちらかを選択します。
債務者に引っ越し代を渡すときは、売却益から一定額を差し引いて残りを債権者が受け取るケースがほとんどです。
たとえ、任意売却の売却額が債権額を下回っていたとしても、その後の返済方法は債務者と債権者の話し合いによって決定されます。
そのため、債権者が1人のケースでは、売却価格に関わらずハンコ代が発生しません。
債務者もハンコ代とは何かを考えずに済むため、手続きの手間を省けるでしょう。

債務の合計額以上で売却可能なときはハンコ代が発生しない

債権者が複数いるケースでは、基本的にハンコ代が発生します。
しかし、債務の合計額以上で売却可能なときには、債権者が複数いてもハンコ代は不要です。
それぞれの配分に合わせるため、配当をめぐってトラブルが起きる心配はありません。
ただし、実際には、複数債権者で売却額が債権の合計額以上になる可能性は低く、ほとんどのケースでハンコ代が必要です。
債権者が複数いるときは、ハンコ代が必要だと思っておくと良いでしょう。

任意売却における裏ハンコ代とは

任意売却では、裏ハンコ代が問題になる可能性があります。
裏ハンコ代とは、第1抵当権者が任意売却に合意したのち、後順位の抵当権者が法外なハンコ代を第1抵当権者に吹っ掛ける行為です。
その後の配分交渉を優位に進めるための手口となっており、交渉が決裂すれば競売になる可能性もあります。
債務者の知らないところで裏ハンコ代の攻防がおこなわれるケースがあるため、任意売却ができなくなるリスクも知っておきましょう。
とくに複数の債権者がいるときには、簡単に任意売却を進められない可能性があるので、注意点として押さえておくことをおすすめします。

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まとめ

任意売却におけるハンコ代とは、不動産の抵当権を抹消するときに必要な費用です。
ケースによっては「担保解除料」や「担保抹消承諾料」とも呼ばれており、住宅金融支援機構の基準を参考にします。
債権者が1人だったケースや債務の合計額以上で売却可能なときはハンコ代が不要となっていますが、複数債権者のケースでは売却額が債務を下回る可能性がほとんどでしょう。