収益物件を売却！査定方法の種類・査定に影響するポイント・注意点も解説

オーナーとして賃貸経営に携わるなかで、建物の老朽化などを理由に収益物件を売却したいと考え始めた方もいるでしょう。
収益物件の売却成功には査定の段階から注意が必要な点や、査定結果に良い影響を与える可能性があるポイントなどがあることをご存じでしょうか。
そこで今回は、収益物件を売却したい方に向けて、査定方法の種類と査定結果に影響するポイント、査定における注意点を解説します。

収益物件の売却前におこなう査定方法の種類

収益物件の売却価格を知るためにおこなう査定には、3種類の方法があります。

原価法

原価法とは、不動産の再調達原価に築年数の経過に伴う価格の低下分を反映させて評価額を算出する査定方法です。
原価法を用いて算出される評価額は積算価格と呼ばれます。
再調達原価は、査定時点で対象の不動産を新築する、または土地の造成をおこなうと仮定して算出される不動産の価値です。
原価法で用いる再調達原価の算出には、直接法または間接法のいずれか、または両方を併用する方法があります。
直接法は、査定対象の不動産と同じ工事内容を実現する場合の費用を算出する方法で、間接法は近隣の類似物件の情報などを基に査定対象の不動産原価を求める方法です。
原価法による査定は、農地転用によって宅地となった土地に適していますが、古くから続く住宅街などには不向きとされています。

収益還元法

収益還元法とは、対象不動産の将来的な利益予測、つまり収益力を参考に不動産の価格を計算する査定方法です。
収益還元法を用いて算出される評価額は収益価格と呼ばれます。
収益物件を収益還元法で査定するには、直接還元法またはDCF法のいずれかの方法を用います。
直接還元法は、年間の純利益を還元利回りで割る方法で、DCF法は将来の利益予測や売却予想価格を用いて計算する方法です。
査定価格は不動産の収益力に比例し、収益力が高い不動産は査定価格が高く、収益力が低い不動産は査定価格が低くなります。
収益物件の査定に多く用いられる方法であり、居住用など収益性を伴わない不動産の査定には一般的に使用されません。

取引事例比例法

取引事例比較法とは、売却を検討中の不動産と類似する物件を対象に、過去に売買契約が締結された事例を複数選び出し、査定価格の判定基準を決定する査定方法です。
場合によっては、査定対象の不動産における事情や時点などに補正や修正をくわえ、地域や個別の要因も考慮して総合的に評価されます。
具体的な査定方法としては、まず過去の事例から1㎡あたりの平均単価を算出し、売却予定の不動産の広さを掛け合わせ、さらに間取りや方角などを加味して査定価格が算出されます。
取引事例比較法は、収益物件よりも居住用不動産や土地の査定に利用される傾向が強いです。

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売却したい収益物件の査定価格に影響を与えるポイント

収益物件の査定価格に影響を与えるポイントは、査定の種類だけではありません。
収益物件の入居率や築年数など、さまざまな要因が絡み合い査定結果が変わります。

ポイント1．収益物件の入居率

一般的に、売却を検討している収益物件の入居率が高いと、査定結果も高くなる傾向があります。
売却時に収益物件が空室ゼロまたは満室に近い状態であれば、買主はオーナーとなった時点で家賃収入を得ることができます。
収益性が高いと判断されるため、買い手が見つかりやすく、その結果、査定価格も高くなる傾向があるでしょう。
ただし、収益物件の入居率は、アルバイトを入居させて売却後に退去させる方法でも上げられるため、売り出し中に不正ができる点がネックとなることがあります。
売却する際には、1年間における入居率の推移をまとめておくと役立つでしょう。

ポイント2．収益物件の築年数

入居率と同様に、収益物件の査定に影響を与える重要なポイントが築年数です。
基本的に、築年数が浅く、新築に近い収益物件は査定価格が高くなる一方、築年数が経過して古くなった収益物件は査定結果が下がる傾向にあります。
新築に近い状態で購入できれば、オーナー就任後も何十年にわたって収益物件として活用でき、長期間にわたる賃料収入を得られる可能性があります。
ただし、売却する収益物件が新築または築浅である場合、買い手から疑念を抱かれる可能性があるため、売却を検討する際には相応の理由も準備しておくことが重要です。

ポイント3．収益物件の設備

収益物件の査定結果に良い影響を与えるポイントとして、設備の充実度が挙げられます。
特に、無料Wi-Fiや浴室暖房乾燥機、太陽光発電システムなどの設備は、賃貸物件を探している方の関心を引きやすく、査定価格が高くなる可能性があるでしょう。
また、オートロックなどの防犯システムや、宅配ボックスを含む日常生活に便利な設備も、収益物件の評価を高める要因となります。
査定を依頼する前に、売却を予定している収益物件の設備を確認しておくと良いでしょう。

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売却したい収益物件の査定を依頼するうえでの注意点

収益物件の売却を成功させるには、注意点を踏まえた査定対応が求められます。

注意点1．資産価値が高いうちに売却する

収益物件の売却における注意点のひとつは、建物が劣化する前に査定や売却手続きを進めることです。
不動産は新築時点から老朽化が始まり、状態が悪化すると、売却活動をおこなっても購入希望者が見つからず、売買契約に至らないことがあります。
さらに、経年劣化が進むと、外壁や屋根などの景観はもちろん、住宅設備の状態も悪化します。
入居者が引っ越して空室が出た場合でも、居住環境に問題があると新たな入居者が見つかりにくくなり、家賃を下げるなどの対応が必要になることもあるでしょう。
資産価値が下がったタイミングで査定を依頼しても、満足のいく結果が出る可能性は低いと言えます。
少しでも高い価格での売却を望むのであれば、一定以上の資産価値がある状態で収益物件を手放すことをおすすめします。
また、ある程度の金額で売却し、その金額を元手に好条件の収益物件を購入して賃貸経営を続ける方法も、メリットが大きいと言えるでしょう。

注意点2．専門家の査定結果を参考にする

収益物件の売却において、個人が算出した査定結果を過度に重視しないことは重要な注意点です。
たしかに、計算式を用いれば個人でも収益物件の査定価格を算出することができます。
相場価格を把握しておくことは、売主にとって有益であり、収益物件の査定価格や不動産市場の相場を理解するのに役立ちます。
ただし、個人による査定結果は、不動産会社がおこなうプロフェッショナルな査定に比べて正確性に欠ける可能性が高く、その信ぴょう性には疑問が残る場合があるでしょう。
個人の査定結果をそのまま信じてしまうと、相場とかけ離れた価格で物件を売り出すことになり、買い手が見つからず、売却活動が長期化してしまうリスクがあります。
したがって、収益物件を売却する際には、不動産売買のプロである不動産会社に査定を依頼し、詳細なデータをもとに正確な査定価格を算出してもらうことが重要です。
個人による査定結果はあくまで参考としてとらえ、専門家の意見を重視しましょう。

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まとめ

収益物件の査定方法は原価法と収益還元法、取引事例比較法からなる3種類です。
査定結果に影響を与えるポイントとしては入居率の高さと築年数、設備の充実度の3点が挙げられます。
資産価値が高い時期に売却する、個人が計算した査定価格を信用しすぎないことを注意点として頭に入れ、収益物件の売却を進めましょう。