不動産売却ではどんなトラブルが起きる？3つの事例を解説

住み替えや活用予定のない空き家の処分など、さまざまな理由から不動産の売却を検討している方もいるでしょう。
しかし、不動産売却には、トラブルへと発展する事例が多くあることをご存じでしょうか。
今回は、不動産売却にまつわるトラブル事例に関して、重要事項説明と契約解除、契約不適合責任の3点から解説します。

不動産売却トラブルの事例（1）重要事項説明

重要事項説明は、不動産の売買契約締結前に宅地建物取引士から買主に対し、売却対象の不動産に関する情報を説明する手続きです。
宅地建物取引業法にて定められた必須の手続きであり、重要事項説明に含まれない情報が原因で買主が被害を受けた場合は、売主が責任を問われるため注意が必要です。

重要事項説明に関するトラブル事例1．敷地の境界が未確定

敷地の境界は、不動産売却における最重要事項であり、事前確認が大切な部分のひとつです。
かりに、敷地境界線を示す境界標がない、もしくは境界線がある場所にフェンスがあるものの、隣地を所有する方と境界線の認識にズレが生じているケースは、トラブルに発展しやすいです。
隣地の所有者とのトラブルに見舞われるのは買主であるため、境界線があいまいな状態で不動産売却に着手しても、買主が見つかる可能性は低いでしょう。
敷地の境界線が未確定なら隣地の所有者に相談し、境界確認書を交わしておくなどの対策が有効です。

重要事項説明に関するトラブル事例2．隣地の用途地域が異なる

重要事項説明におけるトラブル事例としては、用途地域に関するものも発生しやすいです。
基本的に、不動産売却における重要事項説明の対象は、売却予定の土地の用途地域であり、隣地は説明の対象にはほとんどなりません。
一見すると、隣接した土地は、用途地域も同じと考えそうですが、隣接している土地であっても、用途地域が同じとはいえないのです。
隣地と用途地域が異なるケースとしては、売却する土地が第一種低層住居専用地域で、隣の土地が準住居地域である事例が挙げられます。
静かな環境での生活を夢見たにも関わらず、隣地に工場など住居以外の建物が建てられ、閑静な住環境での暮らしを阻まれてトラブルに発展するおそれがあるのです。
不動産売却後のトラブルを防ぐためには、売却する土地だけでなく、周辺にある土地の用途地域も重要事項説明の内容にくわえたほうが良いでしょう。

重要事項説明に関するトラブル事例3．高層マンションの建設

不動産売却においてトラブルになりやすいのが、売却した土地のすぐ目の前に高層マンションが建てられる事例です。
とくに、眺望の良さを前面に押し出す手法を用いた不動産売却で起こりやすいトラブルといえます。
かりに、売却した時点で高層マンションの建設予定を把握できなかったのであれば、買主との間で大きな問題に発展することはまずないでしょう。
しかし、地元説明会などが開かれており、建設予定を把握していたにもかかわらず、重要事項説明に含めていない場合は、トラブルになるおそれがあるため注意が必要です。

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不動産売却トラブルの事例（2）契約解除

不動産売却においてトラブルに発展しやすいのは、契約解除も同様です。
契約解除にともなうトラブル事例は、お金での解決が基本ですが、なかには買主に対して支払い請求できないタイプの解約もあります。

契約解除に関するトラブル事例1．一方的な事情を理由とした解約

不動産売却における契約では、不用意な契約解除を防ぐ目的で、売買契約の時点で買主から売主へ手付金を支払うのが一般的です。
しかし、不動産の引き渡しをおこなう直前、買主の一方的な事情を理由に契約解除を求めるケースは珍しくありません。
売買契約書では、買主側が手付金を諦めれば契約解除できるというルールが定められていますが、売主からすれば再度の売却活動となり、買主が見つかるまで時間も手間もかかります。
手付金以上の損害を被るおそれがあるため、買主都合での契約解除を防ぐためにも、手付金額を高く設定する旨を売買契約書に記載するのが効果的です。
併せて、引き渡し期日を短く設定しておくと、契約解除防止に役立ちます。

契約解除に関するトラブル事例2．住宅ローン審査落ちによる解約

不動産売却のシーンでは、多くの買主が住宅ローンの審査を通過する前提で売買契約をすすめます。
しかし、当初の予定に反して住宅ローン審査に落ち、金融機関から融資を受けられなくなったことを理由に、契約解除を申し出る事例は多々あります。
ゆえに、住宅ローンを活用した不動産取引では、審査に落ちたことを理由に契約解除できる「住宅ローン特約」が売買契約書に記載されるのが通常です。
住宅ローン特約が適用されると売主は、買主へ手付金を返すことになり、手元にはお金が一切残らない状態となります。
住宅ローン審査に落ちたことを理由とした契約解除を防ぐなら、不動産売却の依頼先に対して審査を通過する可能性が少しでも高そうな買主を見つけてほしい旨を伝えてみましょう。

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不動産売却トラブルの事例（3）契約不適合責任

不動産売却に関するトラブルとしては、契約不適合責任に関する事例も重要なポイントです。
基本的に、売買契約において契約不適合責任の免責特約を付けておけば、引き渡した不動産に欠陥が発覚しても、売主は責任を負う必要はありません。
しかし、売主が欠陥の存在を知りながらも買主に告げることなく、不動産売却をおこなった場合は、免責特約が無効となり、買主から損害賠償を求められます。

契約不適合責任に関するトラブル事例1．雨漏り被害

売却した不動産に雨漏り被害が生じた場合は、売買契約書に免責特約を付けていない限り、売主は契約不適合責任を負わなければなりません。
また、売買契約書の記載内容に「雨漏りは発生していない」という文言があるにもかかわらず、引渡し後に雨漏りが発覚した事例も、売主は契約不適合責任を負うことになります。
雨漏り被害にともなう買主からの請求は損害賠償のほか、雨漏りする部分の修繕工事を要求されることもあるでしょう。
ただし、築70年以上などの一定の築年数が経過しているケースや長年メンテナンスが実施されていない不動産の売却であるケースは、例外的に契約不適合責任を負わずに済む可能性があります。
売買契約を締結する時点で、経年劣化がすすんでいることが容易に想像でき、売買契約書の記載有無にかかわらず、責任を負う必要がないと考えられるためとされています。

契約不適合責任に関するトラブル事例2．シロアリ被害

雨漏りと同じく、契約不適合責任におけるトラブルとして大きいのが、シロアリによる被害です。
シロアリ被害を受けた不動産は、耐久性および耐震性が低下し、資産価値そのものを下げるなど、多大な被害をもたらす原因となります。
契約不適合責任の対象となる欠陥にシロアリ被害も含まれるため、売主は不動産売却前に被害の発生状況を確認することが重要です。
調査の結果、売却予定の不動産がシロアリの被害に遭っていた場合は、買主にシロアリの被害を受けた不動産であることを包み隠さず伝えましょう。
また、不動産売却を依頼する段階でシロアリによる被害が発生していた旨を説明し、対応方法を相談するのもおすすめです。

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まとめ

不動産売却におけるトラブルは、重要事項説明と契約解除、契約不適合責任に関する事例が多く挙げられます。
境界線があいまいなまま売却した場合は、重要事項説明に、買主からの一方的な解約請求は契約解除に関連したトラブルに該当します。
雨漏りなどは、契約不適合責任を負う必要があるため、ほかの事例と併せて注意しましょう。